觉得这个案例很有意思。也谈谈我的想法，算不上建议。

粗略计算了一下，不计算楼花，楼主家庭现有220万，贷款130万, 负债率将近60%。假设利率6%，本金3%，这月供大概1万。假设房1和房2的租金每月净收入2千，那么楼主需要月供7到8千。按照楼主稅前收入18万计算，如果失去一半的收入，并且没有足够的现金储备的话，会导致一段时间入不敷出，对家庭生活和婚姻会造成冲击。所以，我觉得，楼主投资组合的杠杆率偏高。楼主在4年后还有一个楼花需要贷款，可以预见在相当长的时间内会保持偏高的杠杆率。

在核心都市圈的房产投资很容易上高杠杆，这样的投资方式往往只适合低利率的环境下。今后的十年和二十年是大概率地高通胀，高利率（通胀率稍微大于利率），投资房产是一个好的方向，但由于各国国家和家庭负责率高启，市场和经济生活会波动更剧烈，更脆弱，高杠杆的投资在这样的环境下是需要非常小心的。我会在这样的环境下尽量降低杠杆率，避免负现金流，保持充裕的现金储备。

另外，楼主的投资组合在您的年龄就有了90万的净资产，已经超越了大多数的同龄人。您不需要高杠杆就可以很快地达到财务自由的。

所有跟帖： 

• 数学是够差的，加减都算错。那20万被你贪污了？ -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:25:56

• 想贪污来着。谢谢快哥指正。您对楼主的现金流和负债率有什么看法？ -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:50:30

• 两个房子真不要看什么现金流了，就是一个房客不付房租就没有现金流了。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:03:37

• 谢谢回复！ -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:28:27

• condo有一万多一年net 是已经付掉贷款了的。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:43:24

• 您是说60万的Condo没有贷款有1万多的净收益？我对多伦多的市场不了解。感觉和慕尼黑的情况差不多。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 05:56:03

• LZ说condo有一万多的净收入那肯定已经扣掉这个condo的loan了呀。所以不要重复算进贷款了 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:01:12

• 明白。刚才没有意识到您指的就是这个Condo. 谢谢。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 06:26:59

• 谢谢您花时间给我的建议，有选择的情况下，我们确实想降低杠杆，起码是自住房的杠杆 -redface12345- ♀ (0 bytes) () 12/22/2022 postreply 12:01:08

• 我对多伦多的房市不了解。从您的Condo的净收益来说，比慕尼黑的Apartment的收益稍好。 -杵家牛- ♂ (2136 bytes) () 12/24/2022 postreply 01:38:51