鸡肋啊鸡肋

来源: 2022-09-30 15:12:05 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7557 bytes)
本文内容已被 [ jenning ] 在 2022-10-01 07:26:31 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

两年前投资了西部山地州一个尚未开建的Fourplex,本来一年前就应该建成,结果由于疫情原材料短缺等原因,直到拖到现在才建成。25%的首付,其余用的是建筑贷款。

现在房子的增值应该在60%以上,这当然是件令人高兴的事。但是,由于建筑贷款是短期的,建成后必须要转成长期贷款,结合当前的高利率,左算右算,怎么算都觉得这个房子现在却成了个鸡肋:

1)若只简单地做个 no cashout refinance,还掉建筑贷款, 倒是有些正现金流,但大把大把的净值扔在房子里面无所事事,违背我尽量不多留净值在房子中的投资原则

2)若做个普通的cashout refinance(2~4单元的常规贷款cashout最高LTV是70%),以6.5%的利率,不仅仅是负现金流,就连利润都是负的,相当于倒贴钱让别人住房子,这怎么看都像是傻帽该干的事!

终于算烦了,心想这是啥玩意儿,脑中忽然闪过一个从未有过的念头:要不卖了?  但是这个念头也仅仅是闪闪而已,因为房价从年前利率低时的高点, 已经跌了至少有10%了,况且就是这个价格,也得超过50%的首付才能打平,咱玩不转新买家也不见得能玩转,况且是新建的,没有维修增值的空间,也就是说目前肯定卖不出价去(这也说明,当地目前的高房价已经承受不了高利率,房价下行基本上已经是铁板钉钉的事,当地是美国目前泡沫最严重的地区,个人估计当地将来可能会有20%以上的跌幅)。再说我本来就是打算长期持有的,想持有至少十年,甚至十五年以上,所以这个卖的念头也就是闪一下而已。

既然决定不卖,在持有的两种选择中,许多人可能会选择的有正现金流的1),对我则根本就不是个选择,于是我只好选择2)去当傻帽了。

鉴于目前贷款中的固定利率和ARM的差额很大,我本来是非常青睐于ARM的,但问了下,说当地ARM的利率和费用只对自住房合适,出租房ARM的利率和费用都不好,房子又是远程,我自己很难联系当地的小银行,所以ARM的事只好作罢。 况且,2~4单元的常规贷款套现至多只能做成70%的 LTV,也不甚合我的意。

恰好,经常给我做贷款的经纪(实际他是个mortgage banker)说现在有一个lender提供15-year fixed,30-year amortization的贷款, LTV可到85%,利率是6%,我听了很高兴,说就它了。但两三天后这个经纪却说不行了, 提供这种贷款的lender 7月和8月的分配额度已经用完了,当时是7月,我听了后大失所望,因为常规贷款70% 的LTV对我来说太低了。正失望间,忽然一想,既然7月和8月用完了,何不把建筑贷款延期3个月,等到9月呢? 跟经纪一说,觉得主意可行,但只能等到8月再开始做,因为这种贷款的锁定期只有45天。到8月开始做的时候,利率已经涨到6.375%, 我也没什么别的选择了,只好继续做了。

这个经纪给我做过好多次贷款,他的利率和费用一般不是最好的,但别人做不下来的贷款他能做下来,所以我还是喜欢用他。比如说按照一般常规贷款的规定,如果是买房贷款,即便这个房子现在是空的还没租出去,仍然可以用预估房租(projected rent)来做为收入计算贷款能力DTI,但如果是重贷, 则不能用预估房租,必须要用报税收入或者是要有正式的租约,而这个经纪做重贷也可以用预估房租。这是个新房子,还没租出去,是重贷,如果不算房子的租金收入,我的收入不够,贷不出款来,但算上房子的租金收入就可以了,也就是说这个贷款大多经纪做不下来,这个经纪则可以,这也就是为什么我说没有别的选择的原因。

重贷拿出现金后,这个房子每年有不少的负现金流,马上把拿出的现金继续投入我以前投的一个私募基金里,是10%利率固定的优先股(抱歉,鉴于高风险,不想回答有关私募基金的问题),这样可以抵消一下房子的负现金流。

至于我为什么宁愿赌负现金流也要尽可能多掏出钱来,主要有两个原因:

1)我只有这一个房子是负现金流,其它都是正的,这些负现金流我能承受的了,况且就连这个房子,加上投入私募基金后的回报,每年现金流也会变成正的,当然要冒一些风险。

2)去年利率低的时候,我曾经写过一篇文章,忽悠大家趁低利率赶紧从房子中多拿出些钱来:

      房产中的净值到底是些啥玩意儿

尽管我这样忽悠大家,并且我的房产中也有很多净值,但我自己却没能从房子中拿出钱来。倒不是我不想,而是不能,原因就是这个劳什子建筑贷款给闹的,问了七八个贷款经纪,没有一个能过的了建筑贷款这个坎。唯一一个能做的,也就是我上面提到的长期合作的这个经纪,但他们公司找的appraiser对fourplex估值太低,市场上能卖1.1~1.2米, 他们只给估90万,并且只有70%的LTV,况且别州的房产他也做不了,所以我只能眼睁睁地看着房产中的净值和低利率而无能为力,毕竟,银行不是我们家开的。而现在,有些房产即便有净值,在如此高的利率下套现重贷从回报上讲已经不可行了,所以一旦逮着个机会就想多拿出点钱来,不然都对不起我自己的忽悠,因为这个房子无论如何现在是必须要做重贷的。

这真是,计划赶不上变化,所以只能见招拆招。本打算去年房子建成后,去掉了建筑贷款这个绊脚石,趁低利率尽可能地从房子中多掏出些钱了,没承想,玩着玩着就成了鸡肋!

打算把这个鸡肋捂上个一二十年,看看能变成啥样,难道能捂臭了?!

建宁   2022/9/30

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所有跟帖: 

两年增值半米,投入20万…… -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 15:48:40

-NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:16:12

有钱烦恼多多,哈哈 -雪花翩翩飞舞- 给 雪花翩翩飞舞 发送悄悄话 雪花翩翩飞舞 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:20:00

-AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:28:59

从高点已经降了差不多20万了。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:32:09

你炒过股吗?斩仓。留得青山在,指现金 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 16:57:36

试过,不行,没那水平。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:03:32

嗯,如果是我也会选择留,就算这个负现金流。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 如山 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 17:41:50

如大好?! 不想折腾了, 长期我还是看好! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:07:07

把你的几个帖凑一块,我的理解是你已经把贷款做下来了。单从贷款来说,我觉得还不算坏。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (1104 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:18:58

前天拿到的钱, 今天给撒了出去 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (457 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:35:35

我总怕自己高估自己的风险承受力,但看到好deal很难忍住… -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:55:27

你没问题, 你的现金流那么好。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:59:40

这个怎么叫鸡肋呢,最多本垒打没达成,只搞了个安打,以后低利率再重贷呗 -攀攀妈的房产经- 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 攀攀妈的房产经 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:25:49

房子不仅是负现金流, 还是负利润,这.... -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:36:38

近水楼台先得月,向阳花木易为春,不太明白,德州近在咫尺,为啥异地作战? -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:44:06

哈哈,有的州(UT,CO)的地产税不到德州的1/4, -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (259 bytes) () 09/30/2022 postreply 18:53:25

我把出租房离家距离分成三个区域:40% 在1-5英里,30% 5-25英里,30% 25-60英里,最远的是一个小时车程 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (230 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:02:09

自己能管这是优势! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:03:03

天时,地利,人和三项缺一不可,唯有天时自己不能控制,但在2021年夏季就不再买入了,以免买在高点。 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:20:56

我还认为,投资房要讲质量,每笔投资都是经典之作,现金流,增值幅度都好,也就是兵不在于多而在于精的道理。 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 19:41:06

这个思路我得好好琢磨一下。谢谢 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 06:20:47

手机上点赞好像不显示呀。手工上来点赞。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 DD2020 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 07:47:37

multiplex贷款的确不灵活 这两天申请出租房HELOC,银行不给duplex HELOC -jujubug- 给 jujubug 发送悄悄话 jujubug 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2022 postreply 21:42:00

请问哪家银行做出租房HELOC? -珍珠奶兔- 给 珍珠奶兔 发送悄悄话 珍珠奶兔 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 11:02:26

depend on where you live -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (214 bytes) () 10/01/2022 postreply 11:18:37

建宁大师, 4plex是做一个贷款还是4个贷款?可以展开说说贷款么 -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 07:06:00

当然是一个贷款,4个贷款那就是4个townhouse 了 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (247 bytes) () 10/01/2022 postreply 07:16:58

那你这四个是共享水表电表吗?我不了解4flx, 不好意思多问几句 -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 14:46:00

这个不一定, depend -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (249 bytes) () 10/01/2022 postreply 15:03:36

谢分享!也恭喜房子已增值60%以上。我觉得因为cash out钱造成的负现金流根本不是问题,反而应该考虑在现时将资金投入私募资金 -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 DJGO_SF1996 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 12:02:00

中的风险。若此私募资金也是投房市方面,risk很高。我朋友在08年投的私募基金是以破产终结的。 -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 DJGO_SF1996 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 12:05:00

有道理,谢谢提醒。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2022 postreply 13:00:14

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