房产中的净值到底是些啥玩意儿

来源: 2021-09-15 18:31:37 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9460 bytes)
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如果有这样一种投资:

  • 每月必须至少要投入一定数目,可多但不能少;一旦你少交了,交了的很可能被没收
  • 缺乏变现能力,你要变现出来不但要交钱,还要得到批准,并且你有被拒绝的可能
  • 投入的越多,安全性越差
  • 投入的回报率永远是零

你觉得这种投资如何?绝大多数人的回答应该是: 甚好甚好,正合我意!

旁边的哪位朋友可能会着急了:你确定没说胡话?

我不得不说,还真没说胡话!

如果你不信,你看看周围有多少人在急急忙忙地想尽快还完贷款,有多少人想把贷款时间弄得越短越好,有15年的绝不用30年的,你就会知道,他们实际上已经用具体行动对我上述的问题做出了回答。并且10年前,我也是做出这种回答的人中的一个。

因为我前面提到的这种投资就是房贷和净值。

一个好的投资应该满足: 1)安全;2)容易变现;3)好的回报率。

而房产中的净值,不满足上面三条中的任何一条。

一. 房产净值既不安全,也不容易变现,更无回报

1) 房屋净值越多越不安全

假定你和合伙人成立公司,你们俩各自占有一定的股份,比如说50/50, 那么,谁出的资金多,谁的风险就越大,比如说如果你出资10万,你的合作伙伴出资为0,然后你们又从银行贷款90万,那么你们两个合伙人之中,当然你承受的风险大,公司倒闭了,你会损失10万,而你合伙人的损失是0。如果把银行也算上一方的话,银行的损失是最大。

同样,如果你贷款100%买个房子,如果出现意外,你尽可以拍拍屁股走人,让银行来收拾烂摊子,大不了信用坏上几年,而你几年后又是一条好汉。

所以,你房产中的净值越多,银行越安全,而你越不安全。

另外,美国是个诉讼的国度,传说世界上两个律师中就有一个在美国,这么多律师靠什么吃饭?当然靠盯着有钱人的资产了,如果你的房产里有很多净值,不巧让他们给盯上了,就算你放个屁他们也会找借口从你这里捞上一把,比如说你污染空气,不罚不足以平民愤。相反,如果他们知道你的房子净值很少没有油水,就是你罪大恶极他们也懒得去理你,他们是为钱服务的,可不是免费为人民服务的。当然,如果你的房子是自住房,净值多一点在这方面倒是影响小一些,因为自住房在大多州受homestead保护。

还有一点,如果你房产里的净值太少,就连银行foreclose的时候都不会把你列在优先之列,银行也愿意先收回有油水的。

2) 房屋净值不容易变现

如果你手中所有的资产就是100万现金,你用这100万现金买了个自住房,结果你搬进去后的第二天就失业失去收入了,填不饱肚子可不是个小事, 于是你仍信心满满地跑到银行,拍着胸脯对银行的人说,我是拥有百万豪宅的富翁,只是一时没收入了想套现重贷从房子里拿出些钱来渡过难关,估计人家银行的人连理都不会理你。因为大多银行贷款需要有偿还能力,也就说需要收入证明,很不幸这是你目前没有的。而恰恰在你最困难最需要钱的时候,躺在你房子里安然睡大觉而无所事事的净值同志根本就不愿意帮你,也帮不了你。

所以,你需要变现能力好的资产,而房屋中的净值在不少情况下不具备这种能力。

3) 房屋净值的回报率永远是零

如果去年你花了30万买了个房子,其中贷款20万,也就是说当时房子的净值是10万,恰巧碰上过去一年房价大涨,结果你的房子增值了12万,那么增值的这12万跟你房子原来的净值有关吗? 当然是无关,因为它的回报率是零。

实际上,房屋净值不仅不增值,它还会贬值,如果你仔细想想去年的10万净值和今年的10万净值的购买力是否一样,你就会明白其中的道理了。

有些人也许会说,你怎么能说它的回报率是零呢,你若要把净值拿出来是需要付利息的,这不就是它的回报率吗?当然,如果你非要这么理解也不是一点道理都没有,但有一点要明白,使用资金有成本不意味着不使用它就有回报

假定你是出租车公司的老板,每租出去一辆车就会有租赁收入,但同时你也有成本,车子会有折旧的,每用一次少一次(出租车一般到5万英里就该淘汰了),每租出去一次有成本不意味着你不出租就有回报,没有那个出租车公司的老板希望把他们的出租车都锁在仓库里,仅仅是为了节省折旧成本,房产中的净值也是这个道理,你最好也不要把它们也锁起来!

二. 尽可能把净值从房产中剥离出来

既然房产中的净值并不像表面上看起来那么美妙,它既不安全,也不易变现,更无回报,我们就应该采取措施尽可能地克服这三个缺陷,尽量把净值从房产中分离出来,具体的可能措施包括:

  • 用套现的资金购入更多的房产,这样尽管仍然无法克服不易变现的缺点,但这样做会提高投资回报率,同时由于把净值分散到多个房子了,降低了每一个房产的风险。
  • 如果储备资金不充足要变现足够的净值,不要学前面的那位用100万现金买房而自己却吃不饱饭的仁兄。你应该尽可能少地投入自己的资金,并握有足够多的资金。
  • 看看有没有别的套利机会

尽可能多地利用别人的资金,但又有能力一次性付清所有债务,这应该是投资的最高境界。

我自己的投资原则是:若有可能的话,绝不让房产中留有多余的净值

眼下,世界经济正处于一种诡异的状态,具体体现就是真正通胀率奇高,而借贷利率却由于各国央行的人为压制而变得奇低,也就是说借贷成本早已被通胀率给抵消了,现在应该是借贷者最美妙的时光,贷款本身已经成为一种财富了,说到这里,该明白如何做了吧?!

当前,房价已处在高位,不少地方抢房热潮仍然未退,除非你想买的房产完全满足你的投资标准,盲目地跟着抢房已非明智之举。但房价奇高,却是套现剥离净值的绝好时机,如果你的投资房已经有很多的净值,在高位套现重贷是非常明智的,这样可以得到最多可利用的资金,即便房价短期跌了,反正资金已经拿出来了,你可能已经给它找到更好的归宿了,只要房租仍然能覆盖所有的费用,长期来说房价大多情况会涨回来的,尤其是如果买在前景好的地方。即便资金现在还没有归宿,只要静待时机,机会总会有的。否则,房产中的净值也会跟房价一样过山车,根本无法得到充分利用。

也许,当下正是养精蓄锐时!

作者:建宁   2021/9/15  (转载须经作者本人同意)

 

所有跟帖: 

我更喜欢掏粪两个字 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (86 bytes) () 09/15/2021 postreply 18:39:06

可以用手掏粪, 也可以用脑掏粪,两者不矛盾, haha -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 18:45:29

总结一下actionable items1) 勤refinance, 2)多买房。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 18:57:00

10年就学会这一招, lol -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 18:59:04

w我今年才理解refinance的好处和妙处。 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 19:03:00

我掏出的资金在我投入好多倍了 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (158 bytes) () 09/15/2021 postreply 19:10:13

那是你的房子涨的也好才可以这么掏 -DD2020- 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 19:38:00

真是高手,吾不及也! -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 19:25:44

我曾提出一个观点,投资房回报率是一个变量,不是一个常数。净值越多,回报率越低。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 20:11:04

”净值越多,回报率越低“ ,给小白讲详细一点? -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 20:16:41

在这里 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (2988 bytes) () 09/16/2021 postreply 06:22:49

+1 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 20:57:57

好文。问:现在不抢房,因为从房子里拿钱出来没有目标。等高房价过后,利率又升了,如何平衡?说的是投资房和自住房。 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 20:14:53

说白了,房产净值就是塞在床垫里面的钞票。 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 20:37:40

+1,有你这句话也不需要我啰嗦半天了,lol -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 21:00:55

很幽默,有道理。总结一下:现在先把钱套出来,静等降价时再买进。 -L- 给 L 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 20:46:49

钱套出来,要是得等挺久的呢? -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 22:43:48

现在知道2023要加息。房价在这前后可能要降价,两年左右的时间吧。明年把钱套出来也来得及。 -L- 给 L 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 22:54:48

这道理是不是可以理解为:尽量用杠杆做投资? -少小离家大难归- 给 少小离家大难归 发送悄悄话 少小离家大难归 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 21:00:08

但要留足资金储备 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 21:03:19

就是说多贷款买房子?但很多人对房子没那么多兴趣,也不喜欢那么大压力 -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 21:11:22

多谢建宁兄及时文。我最近正在犹豫此时该做什么?答案正是您最后一句养精蓄锐时! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/15/2021 postreply 21:25:30

道理都懂呀可是不能为了房子里没有净值把自己累死吧 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 09/16/2021 postreply 07:19:14

怎么就累死了呢,申请个loan又不需要跑马拉松 -攀攀妈的房产经- 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 09/16/2021 postreply 08:36:11

一直套现一直买房总有个头儿吧 也不能套了现不投资 -gqc- 给 gqc 发送悄悄话 gqc 的博客首页 (0 bytes) () 09/16/2021 postreply 09:08:22

就是,韬奋又不是什么好玩的工作 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (56 bytes) () 09/16/2021 postreply 09:18:00

3~4%的利息,不一定非得买房才能赚回来 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (170 bytes) () 09/16/2021 postreply 09:38:25

有足够资金可以一次性还清所有债务,对我来说就是没有借到所有能借到的钱 -大年- 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (98 bytes) () 09/16/2021 postreply 11:56:31

理论上讲你说的是对的 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (326 bytes) () 09/16/2021 postreply 12:50:46

明白了,谢谢 -大年- 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (47 bytes) () 09/16/2021 postreply 13:37:05

那展开来说说你套现买了几个了:) 楼下说掏粪不好玩,还有比定点上班工作到67更不好玩更辛苦的事情吗 -攀攀妈的房产经- 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 09/16/2021 postreply 11:31:37

房子够了现金流够了不上班不就不辛苦了吗?干吗非要不是掏粪就是上班 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 09/16/2021 postreply 23:53:29

人家这不是写文章呢嘛,还当真了?自己的一辈子怎么活还不是自己说了算lol -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/16/2021 postreply 09:41:49

醍醐灌顶,思维妙处啊! -cheelgo- 给 cheelgo 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/28/2021 postreply 03:36:53

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