首先,我不是律师,我只是自己在最初开始生意的时候14年底,做了一些研究,做了如下设计,来保护房产。本文只是探讨一下,非指导,不付任何法律责任。
我的理解房产的保护大概是四重:
1. 保险,水险,伞险。绝大部分的意外都可能在这个层面解决。解决不了进入2.
2. 房产所在地的LLC,此LLC持有本地房产。一般有LLC, 想要找你打官司,一般会比较费劲。即使真遇到职业的律师,即使输了,也很大可能会把liability 把自己个人和这套房子分开. 如果再遇到非要刺穿LLC。那么就到3.
3. 在对房东和企业家有利的州设置一个母LLC. 此LLC被你拥有,或者被你和配偶,孩子拥有。然后此LLC再去全资拥有你房子所在州的LLC。假设在第二步被原告方刺穿。那么进一步追诉到此母LLC,比如内华达。那么原告方需要到母公司所在地再次诉讼。这就对企业主很有利了。如果再输。很大概率停在这个llc层面。
4. 最终的保护。是债务。如果一套房子是100% paid off. 那么原告方非常有动力来取得这套房子。如果这套房子是个空壳子。值100万,结果欠99万。原告方也没多少动力搞。这里我看到过很极端的例子,有人自己搞了一个贷款公司llc,借贷给自己房产holding llc.让自己的房子时时刻刻都是空壳。所有的equity全部放在借贷llc里。让liability 和资产分离。
回到我当年开始的设计。
1. 我在内华达开了一个母公司,我和老婆两人各自占50%.
2. 在我做房产的州,非内华达,开设了很多LLC. 每一个LLC大概放10个房子进去。放满就再开一个新的llc放。这里的思路是,最好的保护当然是一个房子一个llc最好,但是这样就会造成llc太多,本地房价也便宜,不值得。但是,如果一个llc放入太多房子,那么万一这个llc破产,或者被告倒,那么这个llc所有资产就挂掉了。
3. 在我房子所在的州,开设一个property management LLC。此LLC为空壳公司。被母LLC全资持有。本地所有其他holding LLCs是此PM LLC的客户。此PM LLC无资产,但是PM 所有员工,师傅,从这公司管理走账。一旦PM出事,此LLC可以随时舍弃。
4. 一个专门做装修翻新rehab的公司。和3一样的设计。
另外,涉及到遗产规划。这个内华达母公司可能不会再增长了,稍后会把这个母公司放入到trust里。
然后会再内华达再开一个LLC, 我和老婆占很少股份,大概各5%.剩余的股份给孩子。然后我做GP. 之后的设置应该和第一个母LLC一样的。希望通过这样的设置,在之后的运作中所有的增值,赚的钱,在我在世时,我来控制。但是90%的资产直接属于后代。当我和老婆走时,可以规避掉所有的资产税。这一条是我最近和老班主学的。目前正在思考具体的细节。
房产的法律保护和LLCs的设置
所有跟帖:
•
赞!谢谢分享!虽说有些麻烦,但能规避风险、让人心安是很值得的,会慢慢研究学习。
-DJGO_SF1996-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
01:13:00
•
谢谢介绍
-老朽-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
01:17:45
•
谢谢大佬介绍
-攀攀妈的房产经-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
03:55:29
•
谢谢分享,我也在琢磨这个事呢。太有用了。
-不声不响-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
03:56:00
•
又一篇吐血奉献贴, 大谢。 LLC是不是有限公司? 还是有区别?
-harborsunset-
♀
(77 bytes)
()
01/03/2022 postreply
04:01:05
•
LLC不会坑国家,只是保护个人利益
-落花起作回风舞-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
04:27:15
•
大赞,但是你那房子是值很多钱,请问如果SFR房子只值20万到30万
-tboy-
♂
(63 bytes)
()
01/03/2022 postreply
04:13:20
•
几个房子放一个llc
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
20:24:00
•
作为曾经的会计师现在的税务师,我认为高帅富这样的设计非常合理!不过,最后一段的打算,自己不做GP,做MP Managing Pa
-落花起作回风舞-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
04:24:40
•
做MP Managing Partner就好,区别在于GP是Partnership的概念,责任无限,而MP是LLC的概念,责任有
-落花起作回风舞-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
04:26:12
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:06:07
•
不,他孩子已经拥有LLC 90%的股份了。难道你把孩子拥有的财产捐给慈善事业?看来你们包括LZ都没搞懂。
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:29:15
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:37:00
•
GP只有10%股份,而且把GP股份给别人只有傻瓜才会这么愚蠢。
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:40:17
•
最后的LLC结构没财产保护作用.要财产保护.GP必须用夫妻拥有的空壳C-CORP或LLC.夫妻老婆直接做GP就不可能有财产保护效
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:22:20
•
我也听说是这样的,LLC会被一层层击穿
-AMYMINT-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:31:51
•
只有每个持有资产的LLC上面的GP是空壳公司时才可能有保护财产的作用。他的LLC结构少了最重要的一步所以没有财产保护作用。
-DSc-
♂
(47 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:37:52
•
我认为钱少的时候根本没必要搞那么多LLC。要弄就弄trust,这个比较难击穿,因为不容易找到你。
-rapidestate-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:57:17
•
但是你不能自由支配你的房产咯,如果你是NO REVERSE TRUST更麻烦。
-AMYMINT-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:17:56
•
最后提到的LLC没有什么税务好处,给孩子的LLC股份如果超过15K,马上要报赠与税,以后每年的收入和GAIN孩子都要付税。
-DSc-
♂
(426 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:16:24
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:24:34
•
他没死时就已经把90% LLC股份给了孩子,90%LLC不是他的遗产而是孩子的资产了。你一 知半解嘛。哈哈
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:33:05
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:38:00
•
你真的很傻。对税法完全不懂还冒充。
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:42:09
•
我比他们都傻,现在完全没有打算把资产给孩子,以后不知道。
-AMYMINT-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:53:04
•
绝对的同意以上意见. 俺就穷人一个,LOL
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:04:00
•
他们在给孩子打工哈.
-CastlePines-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:23:03
•
收养年纪大的吗?比如像我这样的LOL
-品酒-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:48:48
•
当丈母娘。
-harborsunset-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:57:44
•
谁家有小娃的赶紧定娃娃亲
-CastlePines-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
08:06:47
•
哈哈。
-harborsunset-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
08:08:09
•
会计师和税务师有啥区别?专业人士请多指导。我们都是非专业自己摸索,很苦啊
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
23:56:04
•
谢谢干货分享!
-donot1-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:06:14
•
意思是说:所有子公司(房子放进的公司)放进母公司(第一个)。母公司再放进
-MrsKwok-
♀
(225 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:32:05
•
比较灵活。可以分开报,再汇总。也可以先汇总,再合报
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
20:25:00
•
太赞了!请教一下,一个普通投资方贷款的房子可以成立LLC吗?lender愿意吗?需要通知他们吗?
-米奇的厨房-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:33:48
•
可以。如果你是SOLE MEMBER OF THE LLC, 贷款方会同意,需要通知
-AMYMINT-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:33:37
•
谢谢艾米,就是说如果房子的主人是我们两夫妻,LLC可以是我一个人的?还是LLC也必须是两人的?
-米奇的厨房-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:46:02
•
我认为贷款方只要你们两个人都同意对贷款负责,他们会同意。只要能得到合法抵押权,房产所有形式不是问题。但是贷款利率很有可能受影响
-AMYMINT-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:55:52
•
可以一人一个single member llc,用两个共同拥有。
-frombjwithlv-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:09:34
•
可以的。我最开始几套是自己贷款。然后悄悄转到llc下。银行没管
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
20:26:00
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:35:00
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:36:00
•
不算婚前财产吗?
-MrsKwok-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:38:45
•
it is but every state is different on prenup, some states consid
-smlandlord-
♂
(140 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:01:47
•
嗯。其实我们都打算把2孩子
-MrsKwok-
♀
(245 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:08:16
•
LOL,我现在怕的1.孩子不想要你的钱,2.孩子根本不想结婚…其他都是浮云
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:32:00
•
+1
-CastlePines-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:36:19
•
这个传承作用是不是和realty trust没啥分别?就是后者税率较高而以。
-MrsKwok-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:37:34
•
realty trust only works in MA
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:48:59
•
好的。我也去研究研究…谢谢大佬
-MrsKwok-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:55:35
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:39:00
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:56:00
•
孩子已经OWN 90%的LLC了,LLC里资产增值和收入孩子每年都要付税率(PASS THROUGH)。 对税法一知半解胡说八道
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:55:14
•
我认为你是对的, 来来来,正规税务师开个课,讲个明白。
-AMYMINT-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:04:06
•
感觉还是以遗产形式传承税上划算,免去大笔的capital gain tax
-CastlePines-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:32:55
•
干货。大赞。。问下,如何对比各州对LLC 的、业主是否友好?
-DD2020-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
05:40:56
•
大概就几个州对商业好。一般就特拉华,内华达,好像还有一个很偏的州。商业历史长,案例多。你研究下
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
20:30:00
•
大家觉得有用?我看过好个YouTube是介绍LLC设置的。和这类似,太繁琐了。报税烦死
-rapidestate-
♂
(125 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:04:21
•
lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:14:35
•
4千万net worth以前都不必考虑这些。
-rapidestate-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:29:25
•
你最后提到的LLC没有什么税务好处.你给孩子的LLC股份如果超过15K马上要报赠与税LLC每年收入和CAP GAIN的GAIN孩
-DSc-
♂
(459 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:12:00
•
孩子就是公司member?
-MrsKwok-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:19:23
•
MEMBER但是90% LLC OWNER,只是不参加管理罢了。税务上独立的。
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:47:50
•
lol
-smlandlord-
♂
(14 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:21:11
•
不懂别瞎逼逼。LZ没死时孩子已经OWN 90%LLC的资产了,你还要TRANSFER什么?难道 10%要搞得如此复杂?
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:51:02
•
说话文明点不行吗?
-二胡一刀-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:59:16
•
你没看懂,不要瞎说,我看懂了, 他说的对
-drgas-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:39:53
•
吾日三省吾身,sum up to一句话,关我屁事…lol
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:51:00
•
班主海涵,不要生气, 大家都是讨论。
-harborsunset-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:45:31
•
有一些东西,说是说不明白的,但是如果记心里,时间一到,自然会明白其中的含义
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
11:45:00
•
再说,吵架无胜负….LOL
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
11:46:00
•
那你说说我哪里说错了,你说不出我哪里错就别不动脑子乱拍马屁。
-DSc-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:44:29
•
挺有个性的,就是说话太冲,还很年轻啊,他这里说的是2个母公司平行的llc,一个hold所有其他llc,还有一个空壳,以后怎么转钱
-drgas-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:53:44
•
就事论事, 不要人身公鸡, 大家都很忙,能上来分享已经很不容易,可以商讨但不要打压
-drgas-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:57:27
•
第一个就是那天郭太美女的问题,保险+伞险一般会保房屋W A LK W A Y摔倒的事情,所以可以找保险公司。
-Oona-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:17:32
•
Liability 我不太担心。保险买足就好了。我们都是商保直接到2百万。除了房险,自己本身也有买商业
-MrsKwok-
♀
(107 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:22:59
•
你真能干!
-Oona-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:49:09
•
长知识。如果有一定规模,同样的业务与其成立一个公司不如成立多个公司,避税,遗产上更好安排。虽然有相关费用发生。
-zacao-
♀
(302 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:24:19
•
长知识,谢谢。
-lovecat08-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:46:00
•
谢谢分享
-好心态-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
06:47:48
•
谢谢???? 收藏 打印
-tuziguaiguai-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:34:00
•
谢谢。 没有问号。键盘有问题。
-tuziguaiguai-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:35:00
•
挺好的想法, 10门一个LLC, 千门100个LLC?有些折磨人, 另外LLC不要single member也能避险
-drgas-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
07:43:39
•
你想要想风险分散,一个房子坏了,不要影响到其他房子被追杀,需要一些保护。也就意味着代价
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
20:33:00
•
赞!有几个问题。
-红土豆妈-
♀
(869 bytes)
()
01/03/2022 postreply
08:10:05
•
据纽约地产大佬说
-frombjwithlv-
♀
(119 bytes)
()
01/03/2022 postreply
08:53:52
•
非常的对,承传是需要无数年的时间,不是一天两天的事
-smlandlord-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
11:49:00
•
谢谢,一直考虑建LLC, 马上行动。可能不同州的房子要建不同州的LLC
-dogmom2019-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:02:47
•
做PM公司,自己养人,这个操作不是最佳。因为公司做出规模后,尽可能外包才是避险的王道。
-可口可言-
♀
(313 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:17:49
•
那就是开银行了。
-harborsunset-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
09:57:09
•
可以做private hard money lender,这个生意也是相当不错的。
-可口可言-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
11:08:26
•
本来想针对疑问更新一下细节,结果无法修改首页文章
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
10:05:00
•
更新一下,主贴居然首页不能更新。
-tallcuterich-
♂
(1277 bytes)
()
01/03/2022 postreply
10:28:35
•
赞一个,这样就比较容易理解了。
-jenning-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
11:09:52
•
这个太赞了!大谢高富帅大佬分享!
-if_sky_cry-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
12:02:02
•
第三点没看懂,这个新母公司跟旧母公司是什么关系?
-DoubleDelight-
♀
(378 bytes)
()
01/03/2022 postreply
13:45:28
•
我试着回答一下 并列关系 孩子成年前只用旧的 成年后旧的达到免遗产税限额就用新的
-jujubug-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
14:06:35
•
谢谢!
-DoubleDelight-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
15:20:28
•
就是我今天要开的空壳公司。和旧的母公司没有任何关系。
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
15:12:00
•
相当于我今天和我的孩子一起合伙开了一个公司。他们是大股东,我是小股东。我控制,他们拥有。
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
15:13:00
•
明白了,谢谢!
-DoubleDelight-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
15:19:59
•
太棒了,你真是年轻因为。
-圭妈-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
13:41:00
•
。。。
-tallcuterich-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
15:13:00
•
这样做最大的好处是防止老年痴呆吧?
-xixi00-
♂
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
16:31:35
•
请问“房子里的equity 和房子所拥有实体llc分离”如何理解?llc拥有房子,不是也自然拥有房子的equity吗?如何能分离
-红土豆妈-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
17:11:40
•
你有两套房子,都值100万,分别放在公司A和公司B. A的付清有100% equity.
-tallcuterich-
♂
(257 bytes)
()
01/03/2022 postreply
19:32:00
•
所以“房子里的equity 和房子所拥有实体llc分离”的意思就是尽量把equity cash out拿出来,是吗?但是一般银行
-红土豆妈-
♀
(0 bytes)
()
01/03/2022 postreply
20:32:21