你的问题很好

来源: 圭妈于 2021-12-12 16:01:30 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (912 bytes)

回答: 谢谢分享。请问为什么利息增加会导致市场的cap rate增加？是因为利息增加导致房价下跌吗？由红土豆妈于 2021-12-12 15:00:00

商业地产的 cap rate 和利息有直接的关系。设想一下，如果市场的贷款利息是10%，5% cap rate 的房子会有人买吗？

收入是分子，cap rate 是分母。利息增加不会改变房子的收入和利润，但是会改变房子的估值。你100万买下的房子，买的时候是以6% cap rate买的，也就是说利润是6万，如果1年后你的利润增加2%，但是市场的cap rate已经是7%了，那么房子的估值是 61200 除以7%，只有87万4了，因为利润的增加赶不上利息的提升。当然，你可以无视房价的改变，只收租金。商业地产也没有30年固定利息，如果你买的时候利息是3.5%, 5年后重贷利息上升的话，你的借贷成本也增加了，而且银行在重贷的时候重新估值，不是以你的实际cap rate估值的，而是根据市场的cap rate来估值的。