微小地主再请教一个问题

假设我有三个出租房，一个net income是正的，两个是负的。综合三个出租房，一年的loss是8千。

现在我想出售其中最不赚钱的一个出租房，此房一年的loss是1万，累计loss是7万。三个房的累积loss是5万6。如果我做1031 exchange，该房此前的累积loss应该怎样处理？

谢谢！

所有跟帖： 

• 你要说在哪里大家才可能给你出主意。为什么会loss，是不是可以贷款调整或有钱再逐步加进去 -Progressive- ♀ (354 bytes) () 07/04/2020 postreply 14:07:57

• 都在NJ。房子的地税管理费贵。计入折旧后就是loss。net cash flow是正的。 -nydct- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 14:58:07

• 跟错地方了 -Progressive- ♀ (158 bytes) () 07/04/2020 postreply 17:44:04

• 以前的loss 如果你报税时已经将你的工资收入或者其他出租房收入抵了。就不能算了 -gccard- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 15:05:12

• 我是说我还有这么多loss是没有抵扣的，要每年carry forward，我每年总loss都有8千到1万的，一直挂着。 -nydct- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 15:38:07

• 如有carry over loss，最后计算final capital gain 时，在schedule D里可以一次性抵掉。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 15:50:17

• 谢谢你！那怎么区分这个loss是哪个房子产生的呢？ -nydct- ♀ (102 bytes) () 07/04/2020 postreply 15:57:27

• 是的。只要有gain就可以相抵。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 17:02:02

• 如果loss是你的折旧产生的，可以先不管它。折旧以后卖房要重新算的。 -Progressive- ♀ (701 bytes) () 07/04/2020 postreply 16:02:20

• 谢谢你的建议！这个房贷款已经pay off了，之所以想卖是因为找不到新房客，而carry成本一个月有1900多 -nydct- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 17:39:08

• +1。 每年账面上的收入与亏损申报income tax，与卖房/exchange时计算capital gain/investme -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 15:43:27

• investments base 不是一回事。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 15:54:22

• 我的理解做1031交换是为了盈利推迟交税，你有损失为什么要做1031呢 -gqc- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 16:22:41

• 已经折旧十几万了，就有gain了。我说loss是把买价卖价简单比了一下。而且我是 -nydct- ♀ (76 bytes) () 07/04/2020 postreply 17:08:51

• cost basis不是你随便定的。你要把出租那一年的market value去比较买来时的买价那一个小就取那个。 -Progressive- ♀ (189 bytes) () 07/04/2020 postreply 17:57:22

• market value在哪儿找呢？Zillow，redfin，realtor给的都不一样。 -nydct- ♀ (126 bytes) () 07/04/2020 postreply 19:14:45

• 单看这些listing site不是很合适的。你如果有出租前做过refinance的话，appraisal的value可以参考。 -Progressive- ♀ (343 bytes) () 07/04/2020 postreply 21:57:19