地主们有疑问:如果新的租房法规定租金每年最高只能涨10%,那通货膨胀超过10%时,地主们岂不要亏了?

来源: 2019-08-07 19:55:48 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6854 bytes)

猛一看,这种担心是有道理的。作为投资者,我们都希望我们的资产价格或投资回报,至少是跟着通货膨胀走的,不然真的亏了。

但作为地主们,在房地产上投资,特别是贷款投资,这种担心是基本没有必要的。

首先,在一个经济体量中等或巨大的国家,比如五眼国家,通胀率超过10%是非常少有的。大家可以回忆一下,您上次经历通货膨胀率超过10%时,是那个年代?很少有人亲身经历过。再查一查,美国历史上上一次通货膨胀率超过10%时,是那个年代?是1979-1980 年。其他年份,通货膨胀率都非常低,在1%-4%之间。

所以,高通胀率是一个小概率事件,我们对此不用过于担忧。

其次,如果真的出现高通货膨胀率,那我要恭喜您,作为地主的您,发财的机会来了。您应该庆祝。作为一个小地主,我整天在盼高通胀率。

老朽说过,投资房地产的精髓是贷款。我要说,房地产增值的最大动力是通货膨胀。我以前写过一个小帖子,说,如果一个投资房,现金流为零,房价涨幅也只和通胀率持平,这个房子能赚钱吗?从表面上看,是不能赚钱的。但实际上,确实是赚钱的,而且赚得很稳,甚至可以做到空手赚钱 (原帖链接见下)。

为了看清高通胀率对地主您的好处,我们设想这个简单明了的情况:您贷款80万,买了个100万的投资房,年租金为5万。高通货膨胀率来了,达到了100%

您会想,通货膨胀率到了100% 那您的出租房租金也得翻倍,达到每年10万。但新租房法限制了租金涨幅为10%,您只能涨到5.5万。表面上,您损失了4.5万租金。

可是,高通货膨胀也带动了您的房价上涨,房价也翻了一倍。这一个跟头不要紧,你的房价达到了200万;您房子的净值,从去年的20万,涨到了120万;您净值的百分比,也从去年的20%,涨到了60%

在高通胀率的情况下,新租房法的限制导致潜在的租金损失,和您资产价格的上涨相比,九牛一毫。

即使通胀率低一些,比如25%,上面的道理仍然适用,只不过您投资房的价格三年才翻番。

所以,高通胀率来时,赶快去买投资房。注意,是贷款去买,贷款的百分比越高越好。别操心那新租房法对涨房租戴的10%的帽子。

 

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1192958.html

所有跟帖: 

you totally miss the point!只盯着那点钱,最关键的是第二条和第三条! -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 08/07/2019 postreply 19:58:28

Well, I haven't talked about anything else in this post, have I? -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 08/07/2019 postreply 20:34:54

理论能自洽,表扬一下。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 08/07/2019 postreply 20:47:02

从投资房价格来算算 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (337 bytes) () 08/07/2019 postreply 23:40:10

什么叫just cause 知道吗? -inet-fan- 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 inet-fan 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 00:51:00

被人卖了还帮着数钱就是你 -inet-fan- 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 inet-fan 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 00:52:00

inet-fan偏离理性的讨论,如此粗鲁无礼。你妈小时候是这样教你的吗? -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 02:30:37

我一个旧金山朋友被房东催着搬出去,不知道是为了卖房还是为了涨租,不过感谢 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (291 bytes) () 08/08/2019 postreply 04:49:10

真是天下乌鸦一般黑!每年涨10%还嫌不够!给穷人留条生路吧! -一问三知- 给 一问三知 发送悄悄话 一问三知 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 06:18:19

这是小时候被教育说天下地主的?真想到美国来打土豪分田地? -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 10:12:05

真想帮助穷人就做点实事,旧金山满大街无家可归者,先领几个回自己家住,再来指责别人。 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 10:16:58

天下的地主们再不好,是他们在提供住房给房客们,不是政客和媒体 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 10:19:07

上面kozy 和inet-fan 一再强调,问题不是10%而是just cause eviction,是私有财产权归属,为什么要 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 10:23:50

本人一个房子,5年没长过房租。 -一问三知- 给 一问三知 发送悄悄话 一问三知 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 15:55:00

另外的也只是在换房客时长一点。 -一问三知- 给 一问三知 发送悄悄话 一问三知 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 15:57:00

也许职业地主不能这样做,但是10% 真的不算差吧。 -一问三知- 给 一问三知 发送悄悄话 一问三知 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 16:17:00

租客是房东的衣食父母,小心全心伺候着 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 06:41:03

加州地税增长不超过2%,这个也是社会主义吧? -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (188 bytes) () 08/08/2019 postreply 08:08:43

但是若是新房东从老房东手上买来投资房,房贷和地税都要按新成交价算,多出来的cost可以加到房租上吗? -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (40 bytes) () 08/08/2019 postreply 10:08:14

这个确实是,但是地主其实不怕这个涨,最终都是转嫁在住的人头上。税高的话homeowner更头痛 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (338 bytes) () 08/08/2019 postreply 13:04:47

过去20年,通胀没有超过4.5%的。如果通胀高了政策是会调整的。 -如尘- 给 如尘 发送悄悄话 如尘 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 10:37:09

你要理解立法的意图,通胀高了,房租涨得肯定快,到时候只会往下调整。 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (404 bytes) () 08/08/2019 postreply 11:38:19

涨10%是不是太多了?一般3-5%比较好接受吧 -心向往- 给 心向往 发送悄悄话 心向往 的个人群组 (0 bytes) () 08/08/2019 postreply 15:29:24

新法的問題,远远不是涨租的上限。新法的邪恶在于,屋主不能让租霸房客走人。 -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的博客首页 四则旧舍 的个人群组 (993 bytes) () 08/11/2019 postreply 16:28:46

美国太幸福了,房租涨10%还不够,加拿大控制涨每年才1.5-2.2%,真不明白 -注册很麻烦- 给 注册很麻烦 发送悄悄话 注册很麻烦 的个人群组 (0 bytes) () 08/14/2019 postreply 11:06:48

社会主义会毁了我们的国家。 -autumnmoon- 给 autumnmoon 发送悄悄话 autumnmoon 的博客首页 autumnmoon 的个人群组 (0 bytes) () 12/05/2019 postreply 08:05:22

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