这2天和如风如梦聊了一些。论坛也格外热闹,各种白菜房的光荣史闪闪发光。咪姐的苍蝇和鸡腿的分析很有道理。我觉得归根结底,思路要理清楚的一条就是,你做地主站在哪个阶段:初级还是中级。(高级暂不用讨论。)
初级阶段:一个房接一个房买,抓一个又一个deal,无论是价格,维修,还是招租,还是房客,你深入到的是每个房子的毛孔。经常沉浸在吃完一个又一个大饼,回味无穷的阶段。你是地主,又是PM,又是维修工。这个阶段,与你买房数量多少并没有太多关系,个位数与两位数的差别在于论坛灌水的底气和说房的经验值。(借用咪姐的话,这是吃稀饭,吃一碗倒一碗吃撑的阶段,对比起饿肚子睡大街,那是无比幸福了。)这个阶段基本上都是集中在民居。
中级阶段:咪姐是一个代表,因为典型代表是物业的大标的,银行贷款杠杆用到极致,几年后就可以空手套白狼。这就是资本运作中的一条。对比起初级阶段,抓现金流在资本运作中真的是小头。做地产最佳方式是抓大放小。把一堆白菜换成一栋大白菜公寓楼,同样是服务于低收入,但是这样的大白菜是可以吸引大财团,卖出火腿的肉价。这就是化零为整的一个重要思路。这个阶段肯定是做商房(风险系数从小到大依次为公寓楼-办公楼-零售-仓库等。公寓楼因其民用居住性,安全系数最高!)。
举例说明:我一个好朋友,当然他做地产有20多年,现在千万级,他在2012年前后与人合伙贷款买了一个大型公寓楼1500万,平均4万多一个unit。他投了100多万,这个月,纽约的一个财团过来买走了。对方开价3000万。当时他和几个合伙人一算,cap. rate 7,5年价格翻1倍。其实这个楼在2年前已经cash out refi,目前是空麻袋背米,每年的现金流在100多万,5年现金流即使按500万算。但是一把卖出赚1500万。这样一算,现金流就是个小头,差价增值才是大头!不够戏剧的是,当初他们签好卖房合同(经纪人主动找上门,因此他们这一单卖房是0 listing fee,经纪人的佣金是找买家要了1%),时隔半个月。有人告诉我朋友,按现在行情,可以卖3500万,我朋友非常懊恼。我说,你怎么不来问我,我帮你查查行情,按cap rate 6可以卖到4000万。最后他也只能哈哈苦笑了。我朋友在这5年内,根本没有插手任何管理,因为有专业管理团队在运作。真正是甩手掌柜。
做地主的初级阶段,盯现金流,赚的还是辛苦小钱。只有大标的,基数大,哪怕不用翻倍都能有大把的进账,那样才能实现资本飞跃。现在这个案例是我的激励目标。目前我们的资金90%都押在民居上,处于初级阶段。只是最近半年,我也一直在考虑如何化零为整,转型需要更多思考,转弯需要更多把握和掌控。只是当你习惯于一种投资模式之后,要改革,要换跑道,无论从思路还是行动方面,这其中的准备工作是需要做充分的。大家一起加油,努力吧!