勇敢面对电商。一千万有何难？（19）

来源: AMYMINT 于 2015-03-24 15:03:02 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (6979 bytes)

吃一餐美食，花的钱不会回来。
看一场电影，花的钱不会回来。
来一趟旅游，花的钱不会回来，
买一栋房，安一个家，几年后或几十年后，却有可能收回几倍甚至几十倍的投资。

看起来都是消费，但是房地产是具有实用性和金融属性的消费品。大部分的业余地主把眼光放在房子的实用性上，并且将它发展到极致，不光请人修，更要亲自动手。因为我自己很不擅长修理，老公也不给力，所以我就想办法走向另一个极端，发掘房地产的金融属性，俗称“空手套白狼”，这并不是我的发明。做实业的人（棉农，LILY等）不服气为什么房地产的贷款方式跟实业不一样，为什么贷款额度和比例不一样，因为房地产是REAL ESTATE，重点就是这个“REAL”。

不打无准备的仗，我是看着图形数着波浪来买房的，买住宅的时候，上zILLOW 和TRULIA，REDFIN，了解各个区在过去几十年的波动，哪里易涨难跌，哪里大起大落，哪里一搠不振，多看多比较，决不因为便宜就去抄低。一个便宜三个爱，是人类的共性，也是陷阱。

到住宅的投资收益下降的时候，我发现商业地产还不咸不淡，又没人抢，所以先大着胆子买了一个旺地的小商铺，感觉真好，都NNN，房东就是收钱，啥也不干，租客还求着续约，一签3年，OPTION再三年。接下来才做研究，我跟很多网友一样，觉得电子商务太牛了，简直就是攻城掠地，依稀记得有数据说电商占全国总零售额提高一个百分点，就意味着几百万尺的传统商铺关门（BRICK AND MORTAR），但是我想，难道长远的趋势是美国人的商店要全部关门吗？所有人宅到家里去等空投吗？

答案是否定的，第一，并不是所有商品都适合上网，第二，服务很难上网，第三网购省下来的时间还要想办法打发出去。

租我的小商铺的是一个DOG GROOMING，我好奇问她：你没可能卖得比PETCO便宜，种类更是没法跟网店比，为什么别人还忠实地到你店里来呢？她说，赚钱的不是宠物商品，而是服务，帮人溜狗，给狗洗澡，办“狗托”，还要定期请狗爸狗妈来SOCIAL，他们买点狗粮和狗玩具都是顺便的事情，也不计较价钱，卖点高价的ORGNIC更受欢迎。在我买物业的时候，她已经做了三年了，所以她非常配合我的贷款申请，写了一个承诺书给银行，只要一过户，我跟她的租约就生效。

我就沿着这个思路找下一个物业。人吧，最基本的需求是“衣食住行”四个字，“衣”完全可以网购，“食”不一定（餐馆好做），“住”我已打算退出，“行”相关的就是修车行业了，人病了可以挺一挺，有时多喝水多睡觉就能缓过来，可是车子一有毛病那是罢工没商量了。

我就开始找餐馆和修车铺，只要有对的方向，一定有对的产品，于是买了两个修车铺，一个是MECHANIC （简单换机油，换零件），一个是AUTO SHOP （带喷漆，大换零部件）。在买的过程当中，学习了保护环境的重要性，银行的哥们又帮大忙了，耐心等待，积极配合做PHASE ONE，又做PHASE TWO环境检测，对我是不离不弃啊，整整搞了六个月，把物业上的麻烦都去掉了，款才放下来。城里旺区因为地价高涨，加油站和修车铺都慢慢消灭了，不是改成住宅就是改成商业，可是加油和修车的需要还是很旺盛。我还把修车店的停车场租给一个卖二手车的，每个月又增加了两千收入。

再接下来，我发现开餐馆的好地点了。就是因为电商无情的竞争，一个百年老店倒下了（卖服装的小市场有30000多尺），他们曾经很辉煌过，在新英格兰地区有五家分店，每家都顾客如潮，我在空空如也的办公室看他家的发家史，各色的图片，发黄的新闻报导，店主跟各级政客们的合影，还有这个店主在战争时期把三个儿子送上战场，小女儿看守店面的英雄事迹（我心里说，送两个就可以了，至少让一个去上商学院把生意做好吧）。虽然在不少人眼里，这里还是一个POOR TOWN，但我看到了它极为便利的交通，近年加速涌入的人口，还有政府花力气搞的形象工程，掂量一下手里的现金，大着胆子拿下。因为跟当地经纪人的关系已建立起来，所以刚签好买卖合同，我就请他们开始找租客，佣金决不打折。

我的眼光真的没错，至少有二十个想开餐馆的意向，加上几个开服装店，杂货店的申请，问题是他们都只要一楼，不要二楼。如果我分租的话，自己要加电梯，而且办公装修都是我的钱。（劝大家尽量别买办公室，还是餐馆，零售/服务好，租客自己负责装修）。
有一天，一个经纪问我“ AMY，一个STARTUP，你敢不敢要？他可以租全部。” 一般房东是害怕STARTUP （新生意）的，如果他先要几个月免租期装修，生意做不下去，交几个月就破产了，房东也会跟着倒了。深入地谈了几次，发现租客不是个一般人呐，人家哈佛商学院毕业后没打过一天工，一直自己创业，虽然没有大富大贵，给我看的家底还是可以的。另外他要开的这个项目在全美国都是新鲜事物，从瑞典引进的一个娱乐项目，我说不清，反正又要动脑又要出力，很对爱玩的美国人的胃口。好吧。我签了租约，十年加两个OPTION 十年，一共30年，我价值2M的物业，他投入1.7M装修费，这要多大的信心啊。然后拿这租约给银行看，一年净收44万元的租金，一个银行说马上给你2.6M现金，另外一个银行说等一年，如果租客经营状况确实好，看税表，最多给我4M现金。

好吧，看到了，商业地产价值爆涨的秘密就是从空到满，提高租金。当然所有地产的要点都是LOCATION，LOCATION。
商业最讲究个人气，人扎堆的地方，钱就容易赚。很幸运住在波士顿大城市，基本上在热闹的地铁沿线住宅，商业都错不到哪里。
城里的好地都被大有钱的前辈们占据了，所以我就把眼光放在受益于大城市人口和资源的漫出的小城镇，一个大城市总是需要很多服务人员，他们不可能住在城里，又不能离城太远，很多人也养不起车，他们收入不高，但是就近消费。就类似于深圳的城中村这样的地方，我在深耕细作。