看一场电影,花的钱不会回来。
来一趟旅游,花的钱不会回来,
买一栋房,安一个家,几年后或几十年后,却有可能收回几倍甚至几十倍的投资。
看起来都是消费,但是房地产是具有实用性和金融属性的消费品。大部分的业余地主把眼光放在房子的实用性上,并且将它发展到极致,不光请人修,更要亲自动手。因为我自己很不擅长修理,老公也不给力,所以我就想办法走向另一个极端,发掘房地产的金融属性,俗称“空手套白狼”,这并不是我的发明。做实业的人(棉农,LILY等)不服气为什么房地产的贷款方式跟实业不一样,为什么贷款额度和比例不一样,因为房地产是REAL ESTATE,重点就是这个“REAL”。
不打无准备的仗,我是看着图形数着波浪来买房的,买住宅的时候,上zILLOW 和TRULIA,REDFIN,了解各个区在过去几十年的波动,哪里易涨难跌,哪里大起大落,哪里一搠不振,多看多比较,决不因为便宜就去抄低。一个便宜三个爱,是人类的共性,也是陷阱。
到住宅的投资收益下降的时候,我发现商业地产还不咸不淡,又没人抢,所以先大着胆子买了一个旺地的小商铺,感觉真好,都NNN,房东就是收钱,啥也不干,租客还求着续约,一签3年,OPTION再三年。接下来才做研究,我跟很多网友一样,觉得电子商务太牛了,简直就是攻城掠地,依稀记得有数据说电商占全国总零售额提高一个百分点,就意味着几百万尺的传统商铺关门(BRICK AND MORTAR),但是我想,难道长远的趋势是美国人的商店要全部关门吗?所有人宅到家里去等空投吗?
答案是否定的,第一,并不是所有商品都适合上网,第二,服务很难上网,第三网购省下来的时间还要想办法打发出去。
租我的小商铺的是一个DOG GROOMING,我好奇问她:你没可能卖得比PETCO便宜,种类更是没法跟网店比,为什么别人还忠实地到你店里来呢?她说,赚钱的不是宠物商品,而是服务,帮人溜狗,给狗洗澡,办“狗托”,还要定期请狗爸狗妈来SOCIAL,他们买点狗粮和狗玩具都是顺便的事情,也不计较价钱,卖点高价的ORGNIC更受欢迎。在我买物业的时候,她已经做了三年了,所以她非常配合我的贷款申请,写了一个承诺书给银行,只要一过户,我跟她的租约就生效。
我就沿着这个思路找下一个物业。人吧,最基本的需求是“衣食住行”四个字,“衣”完全可以网购,“食”不一定(餐馆好做),“住”我已打算退出,“行”相关的就是修车行业了,人病了可以挺一挺,有时多喝水多睡觉就能缓过来,可是车子一有毛病那是罢工没商量了。
我就开始找餐馆和修车铺,只要有对的方向,一定有对的产品,于是买了两个修车铺,一个是MECHANIC (简单换机油,换零件),一个是AUTO SHOP (带喷漆,大换零部件)。在买的过程当中,学习了保护环境的重要性,银行的哥们又帮大忙了,耐心等待,积极配合做PHASE ONE,又做PHASE TWO环境检测,对我是不离不弃啊,整整搞了六个月,把物业上的麻烦都去掉了,款才放下来。城里旺区因为地价高涨,加油站和修车铺都慢慢消灭了,不是改成住宅就是改成商业,可是加油和修车的需要还是很旺盛。我还把修车店的停车场租给一个卖二手车的,每个月又增加了两千收入。
再接下来,我发现开餐馆的好地点了。就是因为电商无情的竞争,一个百年老店倒下了(卖服装的小市场有30000多尺),他们曾经很辉煌过,在新英格兰地区有五家分店,每家都顾客如潮,我在空空如也的办公室看他家的发家史,各色的图片,发黄的新闻报导,店主跟各级政客们的合影,还有这个店主在战争时期把三个儿子送上战场,小女儿看守店面的英雄事迹(我心里说,送两个就可以了,至少让一个去上商学院把生意做好吧)。虽然在不少人眼里,这里还是一个POOR TOWN,但我看到了它极为便利的交通,近年加速涌入的人口,还有政府花力气搞的形象工程,掂量一下手里的现金,大着胆子拿下。因为跟当地经纪人的关系已建立起来,所以刚签好买卖合同,我就请他们开始找租客,佣金决不打折。
我的眼光真的没错,至少有二十个想开餐馆的意向,加上几个开服装店,杂货店的申请,问题是他们都只要一楼,不要二楼。如果我分租的话,自己要加电梯,而且办公装修都是我的钱。(劝大家尽量别买办公室,还是餐馆,零售/服务好,租客自己负责装修)。
有一天,一个经纪问我“ AMY,一个STARTUP,你敢不敢要?他可以租全部。” 一般房东是害怕STARTUP (新生意)的,如果他先要几个月免租期装修,生意做不下去,交几个月就破产了,房东也会跟着倒了。深入地谈了几次,发现租客不是个一般人呐,人家哈佛商学院毕业后没打过一天工,一直自己创业,虽然没有大富大贵,给我看的家底还是可以的。另外他要开的这个项目在全美国都是新鲜事物,从瑞典引进的一个娱乐项目,我说不清,反正又要动脑又要出力,很对爱玩的美国人的胃口。好吧。我签了租约,十年加两个OPTION 十年,一共30年,我价值2M的物业,他投入1.7M装修费,这要多大的信心啊。然后拿这租约给银行看,一年净收44万元 的租金,一个银行说马上给你2.6M现金,另外一个银行说等一年,如果租客经营状况确实好,看税表,最多给我4M现金。
好吧,看到了,商业地产价值爆涨的秘密就是从空到满,提高租金。当然所有地产的要点都是LOCATION,LOCATION。
商业最讲究个人气,人扎堆的地方,钱就容易赚。很幸运住在波士顿大城市,基本上在热闹的地铁沿线住宅,商业都错不到哪里。
城里的好地都被大有钱的前辈们占据了,所以我就把眼光放在受益于大城市人口和资源的漫出的小城镇,一个大城市总是需要很多服务人员,他们不可能住在城里,又不能离城太远,很多人也养不起车,他们收入不高,但是就近消费。就类似于深圳的城中村这样的地方,我在深耕细作。