1.现在commercial loan 25%的down payment已经非常少了,30% 和 35%都很多,这也是bank 降低风险的措施之一。
2.3-year,5-year fix rate,然后浮动的比较多,3-year fix的initial rate要低一点。
3.要搞清楚如何浮动,比如是Treasury + Margin Rate 还是 Libor (London InterBank Offering Rate) + Margin Rate,然后是多少时间浮动一次,然后cap 是多少。
4.搞清楚prepayment的条款如何,我接触过的就要这几种
A.3-year fixed,然后floating,no prepayment after 3 years,fixed 我拿的是5.75% 10-year term,好处3年后,咯prepayment penalty,坏处 initial interest rate高。
B.5-year fixed,fixed的interest rate 很低,但是prepayment panalty 比较苛刻,是6,5,4,3,2,1,就是第4年pay off,penalty 是6% of loan amount,第5年是5%,以此类推。
C.最苛刻的,prepayment penalty是yield curve,算法是这样的,for example你是10-year的term,你在第4年要pay off,你的penalty是你的现在到10-term结束,你应付的interest 减去 bank 把remaining loan balance收回来,放到treasury上能挣到的利息。好处是interest rate是fixed。坏处是prepayment penalty其高无比。
5.借的commercial loan最好是assumable,最好是assuming loan的cost在1-2%,这样转手的时候方便得多。
6.必须考虑到最坏的情况,如果你的loan mature了,你没法refiance,你的alternative是什么,没有一个plan是不行的。