做为无业游民，我基本没什么收入，这些年投资房产贷款靠的全是太太一个人微薄的工资收入。在地产投资上，太太是完全放权，全力支持，具体决策和操作都是我一个人做的，我的决定甚至都不需要跟太太商量，太太只管闭着眼签字。太太对我是如此信任，估计我就是拿出一张把她卖掉的文书让她签字，她都会连看都不看大笔一挥就给签了。地产上能有今天，我得感谢太太的信任和大力支持。我对太太说，地产投资的成绩有你一半的功劳，尽管她贡献的仅仅是借贷力。
我的话是发自内心的，因为我知道：信用和借贷力本身就是财富！
大佬如山兄曾经说过：如果你的信用分超过800分，说明你没有好好利用你的信用。
同样，借贷力也是如此，如果不好好利用，那就是失掉的财富。
我以前曾经写过一篇文章：你知道你的借贷能力是无限的吗？
文中提到，只要你的收入能满足自住房贷款的要求，你的借贷能力就是无限的，当然有个前提，就是所有出租房的总现金流不能为负。
这个收入要求在房价低廉的地方尤其容易达到，就说我家的自住房，贷款、地产税和保险等加起来也不过每月2000，由于贷款DTI最高可以到50%， 这说明家庭收入只需要达到： 2000/0.5 = 4000/月， 大约每年5万，借贷能力就可以达到无限。
咱家底子薄收入低，直到现在家庭总资产也没有多少，至少坛子里的大佬们拔根毛都比咱粗。不过，我们过惯了穷日子，消费低，觉得钱应该够花的了，就在考虑干脆让太太今年也退了躺平得了。本来，对太太是否该今年退，我还有些顾虑，太太工资的收入对我不太重要，但太太工资的借贷力却对我非常重要 - 我需要在任何时候都要有借贷力。通过最近一次贷款，我发现即便太太退了，也不是没有解决的方法。
本文要说的就是退休后的借贷力问题。
退休后就没有工资收入了，但可以用其它的收入来填补。关于哪种收入符合要求，Fannie Mae的网站上有非常清楚的说明：
B3-3.1-09, Other Sources of Income (05/04/2022)
在Fannie Mae所提到的收入来源中， 其中：
- Social Security
- Pension
- Rental income
这三种收入应该是毋庸置疑的，无论哪个lender都应该认同这些收入。
如果上面的三种收入还不够，就需要再看看其它可用的收入来源。满足要求的收入必须要稳定和持久（Stable and Predictable）。在Fannie Mae所列的其它收入来源中，我感觉有以下几种适合于大多数人，或者说与大多数人有关：
- Capital Gains Income: Capital Gain尽管是我们最常见的一种收入，并且Fannie Mae在规定中也认同它，但这种收入缺乏Stable and Predictable，不是一种可靠的收入来源。
- Interest and Dividends Income：这类收入相对来说既Stable又 Predictable（如果长期持有的话），是一种比较可靠的收入来源，但这类收入的缺点是回报太低， 需要大量资金才能产生有实际意义的可观收入，当然可以考虑买高Dividends的股票或基金。
- Schedule K-1 Income：是以Limited Partner身份投资小企业、私募基金， MLP等，这个要选择收入稳定的，并且要承担一定的风险。
上述收入都必须要在过去两年的税表中显示出来才算有效。
另外， IRA等退休金也是可以做为贷款收入的，但只限于自住房和second home的购买和non-cashout refinance，不适用于投资房和cashout refinance 。月收入一般是这样换算的：退休金总额的70%， 减去些费用（1万或者是10%的early penalty， 取决于lender），然后平均到360个月（30年）中去。比如你目前的退休金总额是1米，换算的月收入是： （1米*0.7 - 1万）/360 = 1917/月。这一点我自己也算是记住了，以后如果要升级自住房的话说不定能排上用场。
上述的几种收入来源，尽管Fannie Mae明文规定是认可的，但估计会有很多的lender不认可。这个问题不大，不需要所有的lender都认同它们，只要能找到一个认可的，把问题解决就得了。
对于很多出租房现金流很好的地主，人家的租金收入就足够了。而我则不行，我的出租房现金流太差，必须用其它收入来填补，我计划用K-1收入，其实我已经投资了一些有K-1收入的私募基金（抱歉，由于高风险，不想回答有关私募基金的问题），只是以前不知道K-1收入也可以用来做为贷款收入， 现在知道了，只需要再多投一些，使总收入能达到退休前的收入就行了。这样的话，我最关心的借贷力问题就可以解决了。
这其中的关键实际上就是资产的配置问题。比如有相同的资金，如果投入没有任何分红的成长型股票或基金，可能会得到很好的回报，但无法带来贷款需要的收入，如果借贷力对你非常重要，而你又没有足够收入的话，也许应该把这笔资金转投到分红很高的股票、基金或REIT里。这实际上也是本文的核心， 也是我自己正面临的问题。
显然，我的计划只适合于我们自己，如果你是住在高房价地区，自住房动辄过米，那退休后的这点收入是远远不够自住房的贷款要求的，如果还想使借贷力无限，那只有把自住房的贷款还完了部分（再重贷）或还完全部这一条路。
其实，我也面临着类似的问题，我们的自住房便宜，即便收入很低也不会影响借贷力，但如果我们想升级自住房，那就跟住在高房价地区的朋友一样了，解决问题的唯一办法也就是多砸现金。由于我们退休前后的借贷力基本是相同的，这个与退不退休关系不大。
有些朋友会说，退休了还管什么借贷力？首先，咱还没老到不能动了的地步，尽管在房产上不想主动扩张了，但如果遇到好机会的话咱也不想放过。再说，就算不再买房了，如果以后利率降低的话仍然可以通过重贷来降低贷款成本。比如说1米的贷款，只要利率降低一个百分点，每年利息就可以省一万，至少对我来说，这是一个不小的数目 - 借贷力它本身真的就是财富！
当然，也可以选择不需要个人收入的商业贷款投资商业地产，包括大型公寓楼，但目前这不是我的兴趣所在。再说，这仍然解决不了已有贷款未来可能的重贷问题。
借贷力问题解决了，躺平前最大的顾虑也就消除了，太太也就可以随时选择躺平了。这年月最时髦的不就是躺平吗？！嘿嘿，咱-也-会！
最后，祝大家周末愉快！
建宁 2022/08/20
