这个refinance值得做吗?

来源: xiaofengjiayuan 于 2021-09-27 09:45:14 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (341 bytes)

loan balance 480,000.  目前rate 2.75%.  refinance 可以到2.5%, $2000 close, 贷款经济说可以坐在loan cost 里.  不做cashout, 但可以把借款调到 $495,000, 可以拿出$2000 现金以及当前loan 的escrow 退款接近 一万.  这样一来每个月付款纸降低了 $30. 这种值得做吗?

所有跟帖： 

• 所有材料基本是现成的.最近一年做了好多次refinance -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 09:46:03

• 省的钱， 30×12×30=10800.。贷款已经付了多久？ 1年， 2年？ 10个月？ -Njloan- ♀ 给 Njloan 发送悄悄话 (306 bytes) () 09/29/2021 postreply 19:51:30

• $30*12m=$360 a year, The only one making money is the loan agent -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 09:55:38

• 但是我可以有大概 1万出头的cash. 这样算来值得吗>? -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:04:42

• 我感觉值得的, 毕竟利率降了, 而且可以拿出一万多的现金. 但还是想听听大家意见 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:07:19

• 当前loan 的escrow本来就是你的钱，不是新银行给你的，你要想清楚。 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (195 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:08:36

• 是的.原来loan amount 是大概 48 万,我refinance 后把贷款加到 49.5万.其中一万多是给新的贷款公司做 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (207 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:13:42

• Tell me $15000 - NEW escrow = net cost. -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:15:24

• 同意柠檬的说法！ -椰子树下的海风- ♂ 给 椰子树下的海风 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:14:33

• 我来给你算 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (340 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:11:56

• 谢谢柠檬.但你的计算或略了新贷款的escrow. 看我的计算 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (251 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:17:06

• 刚刚查了一些贷款给的estimate, 我真正的费用2500, 不包括那些prepaid, interest, escrow, -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:21:03

• 你的计算再次或略了我到手的一万二 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:29:04

• 2500/30=83 month ~ 6 years. Not worth it. only saving $30 a mont -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:31:32

• Let me do it -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (1514 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:23:56

• 不喜欢你这种说话方式. 不和你争论. 人再聪明也不能爆粗口.这么说话不会让人觉得你更聪明. 只会觉得你low. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:26:38

• 对，你就喜欢甜言蜜语套你钱包的人，去吧。 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:28:34

• 真是服了你，你的loan又从30年开始还，这个你想过没有？ -H&CMom- ♀ 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:26:51

• 当然想过. 上次loan是去年11 月close 的. 所以refinance 要多付10个月的钱. 好处是我现在到手 1.2万 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:31:44

• 以及每个月少 $30的月供 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:32:29

• 考虑到他和worth of present money, and future money. 我没有适合的工具.希望有个明白人 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:34:12

• 可以帮忙算一下 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:34:33

• 柠檬给你算的那么清楚却被你骂成low了，谁还会给你算啊 -H&CMom- ♀ 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (177 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:39:11

• 盲目讨好别人之前最好看一下是谁先出言不逊的. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:21:36

• 马蜂窝啊 -H&CMom- ♀ 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 12:50:05

• 没有盲目讨好，有能力帮也愿意帮你的人被你骂，不识人 -一只特立独行的猪- ♀ 给 一只特立独行的猪 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 17:58:54

• 请问柠檬：好奇的问一下loan agent做一笔贷款能拿多少commission？ -椰子树下的海风- ♂ 给 椰子树下的海风 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:17:48

• 每个都不一样.我这个她可以赚 3500. 这些都要放在loan estimate上.清楚明白的 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:21:57

• 那么你知道3500／30 = 116 个月对吧？ -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:26:16

• 我从来不管别人赚多少,我只算我自己合算否. loan agent 这钱不是我出.是从利率2.75 到 2.5 的红利中出 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:37:07

• new balance 15000, you get 12000 back, so who is paying him? -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:38:29

• 这就是refinance 的好处呀. 从降低的利率中支付 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:42:12

• 我终于想明白了 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (386 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:37:48

• 你还是没算明白. 每个月贷款少了30 刀. rate 从2.75% 降到2.5 %. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:39:30

• 你把一个好处算了两遍。 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (194 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:42:28

• 你还是没明白. 这么说看你是不是能更明白一些 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (242 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:46:38

• 你今天是不是太闲了？ -H&CMom- ♀ 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (195 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:40:27

• 不是闲，是吵嘴的劲被惹起来了。算了不管了，浪费我的时间。 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:43:17

• 不会骂人势利, 一刀也是钱.正大光明赚就行. 当然要考虑时间成本 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:41:30

• 一万二的盈利绝对值得.会坐下来填表. 这是快到我一个月的薪水.但 bill gates 弯腰捡一万都不值得. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:44:01

• LOL. 这些数字看得我头大。每月才省$30 费那么多时间干嘛 -minioh- ♀ 给 minioh 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 19:53:22

• 真理越辨越明.我应该是算明白了. 好处是近 1万 当前cash , 这个划算的. 值得我坐下来填表 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (533 bytes) () 09/27/2021 postreply 10:58:33

• 401K借钱出来也就是一个电话。 -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:07:58

• 柠檬还是没搞明白. 看我里面的计算 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:09:50

• 你回答法律问题很赞.但这个你真没弄明白 :) -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:10:33

• 不过你也打开我的辩论开关, 好好想了一下.本来只是想午饭时间问问看看有没有人能回答 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:11:56

• 一万八三十年的利息是： $18000 * 2.5% * 30 = 13500. -柠檬椰子汁- ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (197 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:20:41

• 对的,有人闷声大发财, 也是一种活法. .但我还是更推崇那些能获得恣意洒脱的. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:24:55

• 但前提是不能伤人 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:25:22

• 谢谢柠檬热心回答问题. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:26:22

• 应该这么算，每个月付跟以前一样，看看是不是划算 -sneezy888- ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (318 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:11:19

• 看里面的计算 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (1274 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:13:06

• 你那个没给月加$30 的计算和思路很赞. -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:19:41

• 学习了这个思路，有人这么干吗？ -red_flower- ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:44:28

• 按照你的思路,我把现在得到的12000 放到新的贷款里. 提前 19个月还清贷款. 其他所有条件一样,比旧贷款提前10月还清 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (241 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:57:42

• 他说的好像是你可提出12K，但每月按原来的数付。这样最终只是比原贷款多付1个月而已，还拿出来12K。 -red_flower- ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (56 bytes) () 09/27/2021 postreply 12:16:17

• 有48万贷款，却折腾30年时间段省几千块，是太空没事干吗，还是缺1万现金救急吗？ -tz2000- ♂ 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 11:42:40

• 我认为，如果利率降了不到1%，没什么必要做。另外，你应该算一下多长时间可以把费用成本 break even. 你到手的一万多不是 -Lee5588- ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 12:29:00

• 收入。是你欠的债！ -Lee5588- ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 12:30:00

• 50万贷款利率降低0.25%每年省1千多的利息为啥不做？ -jenning- ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (32 bytes) () 09/27/2021 postreply 13:24:13

• 2000 closing cost有点恶心但wrap到loan里持有超两年值得做，就算no cash out -jenning- ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 13:32:16

• 由于利率的降低不仅每年少付了360，还多付了大约700本金，相当于每年省1千多吧， -jenning- ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (49 bytes) () 09/27/2021 postreply 13:44:51

• 完全正确。思路清晰 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 18:04:32

• 为啥不做 先拿到手钱再说 每个月贷款有没有变多 至于最终多还还是少还只是个数学问题 -tiger_beibei- ♀ 给 tiger_beibei 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 14:38:49

• 对的。present money -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 18:00:58

• 你贷款多了15000拿到手12000, 所以费用成本是3000. 新增贷款年利息375, 原本480k利息降低每年节省1200, -个性化服务- ♂ 给 个性化服务 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 16:09:00

• 加起来每年利息省825. 3000 成本三年半回本 以后都是净赚 为啥不做 -个性化服务- ♂ 给 个性化服务 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 16:10:00

• 同意。谢谢 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 18:00:13

• 相当于你花3000成本拿到15000无息贷款加每年8百多收益（逐年下降） -个性化服务- ♂ 给 个性化服务 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 16:13:00

• 谢谢另外一个思路给出答案 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 17:59:35

• 我觉得分析这么多也费劲，关键楼主早就自有主张，大家才是闲的 -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 16:42:50

• 错。我本来疑惑。现在确定要做 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 18:01:38

• 我早知道你会怎么做，我就是不说！ -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 18:03:46

• 你可太逗了 LOL，柠檬真是个热心人 -钰儿- ♀ 给 钰儿 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 18:27:35

• 反正我跟柠檬想的一样，不太值当的，当然你的房子没人拦着你 -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 09/28/2021 postreply 07:51:03

• 不值得，徒劳 -oldmansea- ♂ 给 oldmansea 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 19:02:57

• 這里有個U Penn Finance Professor的計算機：https://www.mtgprofessor.com/ca -wlwt123- ♂ 给 wlwt123 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 22:26:00

• https://www.mtgprofessor.com/calculators/Calculator3a.html -wlwt123- ♂ 给 wlwt123 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 22:27:00

• 多谢。 对于我是可以做的。 我所有材料齐全。而且我时间也没那么贵 ：） -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 09/28/2021 postreply 09:20:26

• 你自己算算後告訴我們。 -wlwt123- ♂ 给 wlwt123 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 22:27:00

• 第六感告訴我不該做。 -wlwt123- ♂ 给 wlwt123 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2021 postreply 22:28:00

• 很多人忘了楼主要付的贷款年数变长了！不能光说每个月省了30刀。 -sweetmelon- ♂ 给 sweetmelon 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2021 postreply 02:20:55

• 你的新旧贷款年数没告诉大家，没法算！ -sweetmelon- ♂ 给 sweetmelon 发送悄悄话 (372 bytes) () 09/29/2021 postreply 02:29:55

• 你贷款目的是什么？ 你是想要有1万多块钱在手， 还是为了省钱做REFI? -Njloan- ♀ 给 Njloan 发送悄悄话 (179 bytes) () 09/29/2021 postreply 19:37:34

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