美国房地产的底层逻辑是什么？

来源: QinHwang 于 2024-07-19 08:27:14 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1277 bytes)
本帖于 2024-07-19 12:59:12 时间, 由普通用户 QinHwang 编辑

房地产的价格取决于它的使用价值，这应该没有错。使用价值也就是租金。一些地方比如加州湾区和纽约的曼哈顿，业主的收到的租金比他的支出还要少很多，为什么房地产行业依然存在？

仔细想了一下，使用价值可以分为两种：一种是当下使用价值（curent value), 另一种是未来价值（future value).   一栋房子的租金现在是一万, 十年后可能是三万。那么现在买可能亏本，但十年后可能就高额盈利。平均下来还是赚钱。

在考虑是否买房的时候，往往忽略了它的未来使用价值，即租金的增长。举个实例： 2018 年的时候，买SFH投资回报率已经很低，便转向买apartment，那时租金在800-900。 以后几年售价高了便不再买进。但现在租金基本翻倍。回报率按当时价格，还是不错的。

问题是房子的“未来使用价值”就和未来房价一样很难预测。房租从2009 到2018增长相当缓慢。最近几年才疯长。现在又停滞不前甚至微降。房租增长也受很多因素的影响。

 

 

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 增值算不算未来使用价值？ -sneezy888- ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 08:31:00

• 我认为增值是价格层面，往往透支未来。增值的基础是未来使用价值的提高。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 08:36:19

• 我觉得房地产的使用价值除了租金 还有土地本身的价值 -绣球花开- ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (222 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:19:13

• 地的价值应该反映在租金里面。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:40:07

• 卖价高的独立房的租金比买价低的condo th 租金要低 -绣球花开- ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:57:48

• 同意你的观点，房地产的使用价值是重要的 -nylandlord- ♂ 给 nylandlord 发送悄悄话 (396 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:23:35

• 金融属性是危险的。房市股市化不健康。一个公司发行的的股票可以比自身价值（真实财富）高几十倍。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:47:48

• 对，但在人口净流入的热门区域，房价泡沫好像难以避免的。 -nylandlord- ♂ 给 nylandlord 发送悄悄话 (113 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:09:51

• 导致泡沫的原因是人们追求增值和对未来期望过高的结果。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:18:09

• 对，这和nvda的股价泡沫一样的原因。 -nylandlord- ♂ 给 nylandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:22:42

• 不能光有人口流入 还得有土地供应有限 -绣球花开- ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:26:55

• 我觉得是location（比如天气，地理等）决定了人口，人口影响房价 -吃一堑长一智啊- ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 13:34:47

• 湾区是租金比开支少很多 -sneezy888- ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:25:00

• 很难理解这种现象。但存在就是合理。使用价值可能比房价滞后10年。或者说，现在不赚钱，以前买的赚钱。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:51:41

• 这就是我说的 土地价值在升值 -绣球花开- ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:00:22

• 土地升值可以滞后，但必须带来足够的使用价值的提升，抵消并大幅超过开支达到盈利。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 12:54:45

• 使用价值有两个衡量标准：暂时使用：租金，永久使用：售价 -sneezy888- ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:27:00

• 透彻，是这个理。 -trimtip- ♂ 给 trimtip 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:47:51

• 房价由租金决定有一个假设是指在租金大于房子持有成本的情况下人会选择租房，但很多人愿意付比租金高的价格买房， -吃一堑长一智啊- ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (906 bytes) () 07/19/2024 postreply 13:50:58

• 自住不只是考虑买和租哪个钱上更划算。自住率很高的时候，使用价值谁来决定？ 只有供需平衡？这在美国只是假设，40%要租房。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 14:05:09

• 最简单的framework应该是供求关系，但在demand这部分无论是增值还是租金归根到底是房子自住带来的utility -吃一堑长一智啊- ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 14:37:05

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