当前，美国地产市场仍然火热，但已经有冷却的迹象，美联储为压制高启的通胀，正在连出重手，估计到明年底，美国的地产市场就该歇菜了。
一般来说，单纯的高利率，不见得会打垮地产市场，且不说大多人已经锁住了固定的低利率，就是浮动利率的，如果有工作的话，勒紧裤腰带，也是可以渡过难关的。问题的关键是工作，也就是说经济。尽管美联储的重手不见得100%能带来经济衰退，但衰退的风险是非常大的。即便经济不衰退，也会严重减缓增长速度。
下面根据历史房价数据瞎扯一下我关注的几个美国房产市场。
风水轮流转
美国独居屋市场在五十年代和六十年代这二十年里，各地区的房价波动趋势基本一致，名义（不计通胀，下同）房价的增长速度平均每年约2.5%，与通货膨胀率差不多，甚至还比通货膨胀率稍低一些，地区差异相对较小。也就是说在这二十年里，实际（计入通胀，下同）房价基本没有增长。但同时，美国家庭实际收入却以每年约2~3%的速度增长，家庭购房能力（affordability）明显好转【1】。
但到了七十年代，全国房价的增长速度远远快于家庭收入和通货膨胀率，拥有房产的人成为赢家，而无房的家庭购房能力变差。即便如此，整个七十年代，除了以加州和西雅图等为主的西海岸地区从1976年至 1980 年地产市场比较繁荣外，其它地区之间的差异仍然很小【1】。这是 1975~1980房价增幅的前三十（增幅百分比，下同）：
相比之下，八十年代和九十年代房屋的价格波动开始加剧，不同地区的价格开始出现较大差异。八十年代开始，尽管西海岸房价涨势依然凌厉，但纽约和波士顿等东北部地区逐渐成为领头羊。这是1980~1990房价增幅的前三十：
总起来说，从1975~1990这十五年间，美国房价增长最快的地区基本被加州、西雅图、波士顿、纽约等传统豪门所占据。这是1975~1990房价增幅的前三十：
正可谓三十年河东，三十年河西。从九十年代开始，曾经的丑小鸭科罗拉多、犹他、蒙塔纳等山地诸州，以及华盛顿州的一些地区，和德州的奥斯丁等地区开始缓慢发力：
这个大趋势在过去三十年基本没有改变，尽管后来佛州的一些热门地区，新贵田纳西州的Nashville，以及起伏较大的凤凰城也加入了领先的行列，这是过去三十年美国房价增值最快的前三十：
看看以前的历史数据，得到几项比较有趣的观察：
- 加州（包括湾区）过去三十年房价的涨幅并不想我们想象的那么高，可能会出乎不少人的意外，尽管仍然高于全国平均。单从经济上讲，过去三十年，美国没有那个州的经济可以跟加州相提并论，加州是互联网革命的发源地和所谓的宇宙中心，人均收入增长率也不低。有些人可能会说加州的人口增长率并不在全国名列前茅，但加州由于政策等问题造成的房屋短缺比任何一个州都严重。若论供求关系和人均收入，加州房价的增幅绝对应该排在第一位。而事实却并不是这样，唯一一个可能的解释就是affordability。孤立地看过去三十年，这个结果一点也不合乎情理，但如果把时间段延长到七十年代，这就太合乎情理了，一个地区的房价不可能长期超出承担能力无限度地增长。
- 东部的纽约、华盛顿特区也相似，它们在过去三十年房价增长率低于全国平均，波士顿也只是比全国平均高一点，基本上也是同样的原因。
- 手边有一本早期买的2006年出版的地产投资书，随手翻翻里面的统计数据（当时不知道可以很容易得到这些统计数据），觉得挺有意思。有一组数据是从 1995~2005这十年间美国总共265个都市区的房价增长排名 (实际上是FHFA都市区房价指数) ，其中达拉斯、休斯顿、丹佛，甚至奥斯丁，都排在倒数，跟底特律等都属于难兄难弟，着实让人跌破眼镜。
喜欢过山车的仍然是那老几位
如果看看这个表格，表格的后三列：
- 倒数第三列是次贷危机高峰前十年的房价增幅
- 倒数第二列是次贷危机高峰到低谷的跌幅（以此排名）
- 倒数第一列是次贷危机低谷到现在（2022年3月）房价增幅
基本上就是：危机前涨得快，危机时也就跌得快，过后也就反弹凶猛！喜欢坐过山车的，基本上就是那几位。
先说赌城拉斯维加斯，距离加州那么近，无州税，地产税也特别低，按理来说应该是个投资房产的好地方，但没有实体经济，经济一低迷它首先就完蛋，所以是个炒底的好地方，但站在山顶却是个最危险的地方。
佛州的实体经济当然比维加斯要好得多，但也必须要靠外来的资金来支撑，人必须要有钱了才能花不是？再说，财富要靠年轻人来创造。经济一旦出问题，房产下行的风险也肯定比其它地方大，这个基本取决于对经济形势的判断。
次贷危机后，佛州的房价除南部等热点地区反弹稍微快一点外，中北部大部分区域反弹滞后，加州湾区的房价都快到顶点了，佛州的房价才开始慢慢地往上蹭，这个除了佛州的经济本身要滞后于其它实体经济强劲的州外，judicial foreclosure 也延缓了反弹的步伐。2013年时在佛州银行收回一个房子平均需要973天（Yes, 真他马的离谱），foreclosure 案例太多法院根本处理不过来，也间接影响了房价的反弹速度， 不像加州和德州，银行收回房子不需要经过法院的批准。当然，这种事估计以后不会发生了。
目前加州的房价，至少跟周边的各州比较起来，还算不上泡沫。或者说，加州周边的各州的泡沫比加州严重，尤其是爱达荷和犹他等山地州，感觉泡沫严重。
Emerging Market & Gentrification
一般来说，如果经济实力雄厚，在顶级门户都市的好区投资房产，长期来说， 回报应该是不错的。有数据为证，这是1975~2022房价增幅的前四十：
就是没有进入前四十的纽约、华盛顿特区和迈阿密，也比全国平均增幅要高。
注意，我前面用的词是“长期”和“不错”。那么多少时间为长期呢？如果对比一下房价历史数据，就会发现，至少三十年不是长期，因为三十年河东河西还没轮完呢，十年、二十年就更不是长期了。在不是长期的情况下（少于30年），投资潜力好的热点城市，也就是说Emerging Market，并且投资城市中正在gentrifying的地区，比投资顶级城市和顶级区，会取得更好的回报。
当然这个说起来容易，做起来难。比如你会问，那里是Emerging Market呢？ ULI每年发布的“Emerging Trends in Real Estate”是个不错的起点。
躺平也不见得是不做为
在主动投资房产这一点上，我是准备暂时躺平了。我是个懒汉甩手地主，靠的主要是房产大市的增值，在目前这种市场形势下，我的这点把戏已经玩不转了。当然主动躺平不见得被动也躺平，有的时候可以当borrower，有的时候也可能更适合做 lender，或者以其它方式参与投资。
目前其它房产种类是否有泡沫咱不敢说，我感觉比较明显的泡沫是在大型公寓楼上。目前，全国公寓楼是平均以4.4的 Cap Rate 转手的，如果利率是3~4%， 4.4的Cap Rate尚且靠谱， 但如果利率是5~6%甚至更高， 还以4.4的Cap Rate买入，这就很难说是投资了，更像是投机或者赌博了。
当然我选择躺平不意味着你也应该选择躺平，如果你能找到有现金流的，尤其是可以通过维修增值的，那可以接着干，只是要保守些， 做好可能的下行准备，毕竟没人能预知未来。
一孔之见，一孔之见，一孔之见！
注： 所有表格数据来自于 Freddie Mac House Price Index。
建宁 2022/5/5
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Reference:
1. Karl E. Case，1994， Land Prices and House Prices in the United States
