投资买房和管理的一些想法

来源: learner4ever 于 2023-04-06 07:46:18 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2505 bytes)

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从投资角度来说，许多人说买房要看时机，有的说看地区，还有的说看房子结构，我觉得买房最重要的是看是否赚钱，如果这不是唯一的标准起码是最重要的标准，只要赚钱就可以买，如何能赚钱有许多考虑，银行利息只是考虑的一个方面，哪怕银行的利息是10%以上，只要算下来能赚钱都可以买，至于实际上是否能赚钱，经验很重要，没经验的人往往算不准，我就有这么一段经历，房子买的是便宜，比方说银行拍卖的房子，比市价便宜20%左右，但是修的成本除了材料和人工，还劳心劳力，加上空置成本不一定就比买一个市价的房子马上出租更加划算，而出租房最重视的是现金流，我现在发现买带有租客房子对我有不少好处，有了好的现金流就可以把精力放在扩张和管理上。不过话说回来，我这么个修房经历也不是一点好处也没有，有了这个经历，我对修理房子各方面都比较了解了，而且与投资股票不同的是一份耕耘一份收获，虽然没做到收入最大化（即靠现金流与银行合作迅速scale up)但是所有投入起码在纸面上是让房子增值了。

管理最重要的就是选租客，但是管理的潜力也是很大的，最明摆的一个就是涨房租，还有就是改造现有的格局，加装各种meter,让租客付utilities。水，电，天然气的费用如果地主付都是一笔不小的开支。还有一个比较有争议的就是让租客干活，说不好听的按中国阶级教育说法是，如同地主和佃农，不过我认为在美国能给人以工作是最大的政治正确，我因为历史原因，即刚开始投资房产特别害怕空置会影响资金周转，就找了一些不那么好的租客，这里有不少能干活的租客但是房租有时会出现问题，因此开始了试验让租客干活顶租的方法，这个方法有利有弊，但是这方法最大好处是对租客有leverage,租客面对的是要么被驱逐要么干活度过难关，一般租客都会选择后一种。当然具体操作还有些技巧。最大的麻烦在于如何计算费用的问题，我现在让一个欠租租客干活每天150，其中50是付给当天的现金，剩下的100来顶欠的房租。这样租客有生活的费用也能把欠的还掉一部分。我们这里我这个daily rate算是不错的。另外我还给他买早饭和午饭。