豪宅自住房作为投资和同等价值的出租房作为投资,差别非常大

来源: 2022-06-22 19:10:10 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (854 bytes)
本文内容已被 [ 云起千百度 ] 在 2022-06-22 20:42:49 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

第一,豪宅自住没有收入

第二,豪宅可抵税部分非常有限,每年最多100万贷款额的利息可以抵税,新买的75万封顶。地产税等费用一万封顶。如果是几百万的豪宅、能用于抵税的部分很低。而几百万的出租房所有费用全能抵税

第三,出租房还有每年的depreciation用来冲抵租金收入

第四,我用Property manager管理出租房,我啥也不管,合同都是PM跟租客签,管理费用算为出租房正常费用

第五,在估值和使用杠杆上也有差别。

第五,以上纯从passive investment角度谈,事实上,出租房多一些成了business,享受business的诸多好处

 

能想到的就是这么多,请地主们指正哈。

所有跟帖: 

豪宅要维持市场价格需要隔一段时间做UPDATE,档次不能低。否则住旧了装修不符合时尚了就是被人痛宰的白菜。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:14:52

是这样的,必须紧跟时代 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:42:53

同意楼主所说。所以在本人的帖子里,已经提到了Investment Home Office设立在自住房。 -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (83 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:15:03

Home Office 好像抵不了多少钱。 -长生有容- 给 长生有容 发送悄悄话 长生有容 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:18:30

既然投资房的费用可以作为生意成本,Home Office的开销一样也可以,对吧? -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:22:08

怎么连这个都不清楚 -oldmansea- 给 oldmansea 发送悄悄话 oldmansea 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:26:19

你就不要扯了,本人已经这样做了超过十四年了。 -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:30:57

抵不了啥钱 -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 越王剑 的个人群组 (185 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:36:43

显然,楼主已经抵扣14年了,你比不上了吧?哈哈 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:54:12

只要你的收入比楼主低,抵扣就一定很有用! -惨白的天使- 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 惨白的天使 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:03:48

这是小儿科。你那6个厕所的豪宅,有几个厕所可以算作办公空间(除非您有严重便秘。。)。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:19:15

你是带着千万出国的,投资方式肯定不同于我们大部分零起步的人。 -长生有容- 给 长生有容 发送悄悄话 长生有容 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:21:41

home office 是最容易被IRS查税的一项, 抵消的税不值得去没事找事 -dogmom2019- 给 dogmom2019 发送悄悄话 dogmom2019 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:26:15

知道什么叫 Investment Family Office吗? -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (40 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:37:11

知道啊,两回事,跟房产抵税联系上就是房间,business部分是business -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (327 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:46:28

既然知道,就知公司就可以租Office, -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (56 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:58:15

不违法,我选择不做,我的business在外面租business Office,又有形象,又不影响家人和隐私 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (327 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:04:09

Investment Family Office,为家庭服务,不需要形象,也没有隐私要担心。 -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:06:49

说到底就是每人有自己擅长的投资方式和做事方式 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (174 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:13:34

分担的太少了,而且home Office做business是IRS重点audit的项目之一,不值得 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:28:16

一看你就半桶水。可笑啊。 -众里寻它- 给 众里寻它 发送悄悄话 众里寻它 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:47:11

我楼下说了啊, “干瞪眼” -喜喜哈哈- 给 喜喜哈哈 发送悄悄话 喜喜哈哈 的博客首页 喜喜哈哈 的个人群组 (340 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:16:04

赞成, 自住房大多情况下是消费品,非投资品 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (189 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:18:17

因为湾区的房租特低 -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 xinxin76 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:19:21

不一定非得投在湾区 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (82 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:20:35

自住房不能产生收入!能投资的资产计算里,不包括自住房!你那湾区朋友的现象就是房富钱少! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:21:28

除了出租房没别的活路啦?比如IT公司工资股票奖金 -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 xinxin76 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:23:51

出租房在抵税上的优势是工资高奖金没法比的 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:26:49

这是两个不同的概念!出租房是被动收入,用你的投资赚钱。工资和奖金是主动收入,你要天天为资本家打工! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (123 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:27:36

我就说他也不能房富钱少。打工一百万也很easy -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 xinxin76 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:29:05

一百万工资奖金一年?湾区有多少这样的人? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:32:19

太多了吧?两口子工作 -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 xinxin76 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:33:20

对呀,你看你自我矛盾了吧! -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (229 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:25:43

哈哈哈,你没说你的投资资产,你就说你95%的资产在短期债券里,所以你的房子是你的资产,25万在房子里! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:30:30

胡搅蛮缠,本人讲投资资产95%在短期国债中,是回“越王剑”的帖子暗示本人投资内心膨胀。 -自有天地- 给 自有天地 发送悄悄话 自有天地 的个人群组 (104 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:34:36

在北加州有几百万净值的会不少,整个加州有100万净值很普遍 -等明天- 给 等明天 发送悄悄话 等明天 的个人群组 (209 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:33:28

也是 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 22:15:39

前一段时间BiggerPockets上有个讨论, 说有500万现金想住豪宅,如何? -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (104 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:25:56

自住房当然也是投资。自己享受的价值是不能简单用数字衡量的。 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:28:15

这个是纯从金钱方面讨论,如果从个人享受方面,买了投资房,不影响买豪宅自住,股票上少投点就行了 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:30:38

嗯,按你的定义,消费就是投资,买个兰博基尼开也是投资。脑洞大开的 -oldmansea- 给 oldmansea 发送悄悄话 oldmansea 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:33:04

我昨天又投资了一条西班牙火腿,哈哈 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:37:44

兰博基尼也许还真是投资,呵呵 -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 xinxin76 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:38:05

消费了的是实现了的投资。剩下的用于未来消费也是包袱。需要负重前行。有被包袱压死的,也有包袱丢了的。包袱多大是最佳因人而异 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 22:26:58

多少钱的房子叫豪宅啊? -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 越王剑 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:31:13

25万! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:33:33

25万那是房子里80%的equity。人家房子至少值30万呢 -惨白的天使- 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 惨白的天使 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 21:49:38

你觉得豪就算, lol -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (258 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:40:59

我理解豪宅是以房子和院子而论,而不是市价 -等明天- 给 等明天 发送悄悄话 等明天 的个人群组 (569 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:55:30

自住房没有现金流,只有cap gains一条赚钱道路,当然在对的地区也很好 -tibuko- 给 tibuko 发送悄悄话 tibuko 的博客首页 tibuko 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:24:00

云妹妹写的太好了! -smlandlord- 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的个人群组 (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 22:22:00

租公司名下的豪宅当租客 -关键字- 给 关键字 发送悄悄话 关键字 的博客首页 关键字 的个人群组 (0 bytes) () 06/23/2022 postreply 04:05:27

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