豪宅自住房作为投资和同等价值的出租房作为投资，差别非常大

第一，豪宅自住没有收入

第二，豪宅可抵税部分非常有限，每年最多100万贷款额的利息可以抵税，新买的75万封顶。地产税等费用一万封顶。如果是几百万的豪宅、能用于抵税的部分很低。而几百万的出租房所有费用全能抵税

第三，出租房还有每年的depreciation用来冲抵租金收入

第四，我用Property manager管理出租房，我啥也不管，合同都是PM跟租客签，管理费用算为出租房正常费用

第五，在估值和使用杠杆上也有差别。

第五，以上纯从passive investment角度谈，事实上，出租房多一些成了business，享受business的诸多好处

 

能想到的就是这么多，请地主们指正哈。

所有跟帖： 

• 豪宅要维持市场价格需要隔一段时间做UPDATE，档次不能低。否则住旧了装修不符合时尚了就是被人痛宰的白菜。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:14:52

• 是这样的，必须紧跟时代 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:42:53

• Home Office 好像抵不了多少钱。 -长生有容- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:18:30

• 怎么连这个都不清楚 -oldmansea- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:26:19

• 抵不了啥钱 -越王剑- ♂ (185 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:36:43

• 显然，楼主已经抵扣14年了，你比不上了吧？哈哈 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:54:12

• 只要你的收入比楼主低，抵扣就一定很有用! -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:03:48

• 这是小儿科。你那6个厕所的豪宅，有几个厕所可以算作办公空间（除非您有严重便秘。。）。。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:19:15

• 你是带着千万出国的，投资方式肯定不同于我们大部分零起步的人。 -长生有容- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:21:41

• home office 是最容易被IRS查税的一项， 抵消的税不值得去没事找事 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:26:15

• 知道啊，两回事，跟房产抵税联系上就是房间，business部分是business -云起千百度- ♀ (327 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:46:28

• 不违法，我选择不做，我的business在外面租business Office，又有形象，又不影响家人和隐私 -云起千百度- ♀ (327 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:04:09

• 说到底就是每人有自己擅长的投资方式和做事方式 -云起千百度- ♀ (174 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:13:34

• 分担的太少了，而且home Office做business是IRS重点audit的项目之一，不值得 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:28:16

• 一看你就半桶水。可笑啊。 -众里寻它- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:47:11

• 我楼下说了啊， “干瞪眼” -喜喜哈哈- ♀ (340 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:16:04

• 赞成， 自住房大多情况下是消费品，非投资品 -jenning- ♂ (189 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:18:17

• 因为湾区的房租特低 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:19:21

• 不一定非得投在湾区 -jenning- ♂ (82 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:20:35

• 自住房不能产生收入！能投资的资产计算里，不包括自住房！你那湾区朋友的现象就是房富钱少！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:21:28

• 除了出租房没别的活路啦？比如IT公司工资股票奖金 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:23:51

• 出租房在抵税上的优势是工资高奖金没法比的 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:26:49

• 这是两个不同的概念！出租房是被动收入，用你的投资赚钱。工资和奖金是主动收入，你要天天为资本家打工！ -hhtt- ♂ (123 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:27:36

• 我就说他也不能房富钱少。打工一百万也很easy -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:29:05

• 一百万工资奖金一年？湾区有多少这样的人？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:32:19

• 太多了吧？两口子工作 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:33:20

• 哈哈哈，你没说你的投资资产，你就说你95%的资产在短期债券里，所以你的房子是你的资产，25万在房子里！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:30:30

• 在北加州有几百万净值的会不少，整个加州有100万净值很普遍 -等明天- ♂ (209 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:33:28

• 也是 -jenning- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 22:15:39

• 前一段时间BiggerPockets上有个讨论， 说有500万现金想住豪宅，如何？ -jenning- ♂ (104 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:25:56

• 自住房当然也是投资。自己享受的价值是不能简单用数字衡量的。 -julie116- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:28:15

• 这个是纯从金钱方面讨论，如果从个人享受方面，买了投资房，不影响买豪宅自住，股票上少投点就行了 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:30:38

• 嗯，按你的定义，消费就是投资，买个兰博基尼开也是投资。脑洞大开的 -oldmansea- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:33:04

• 我昨天又投资了一条西班牙火腿，哈哈 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:37:44

• 兰博基尼也许还真是投资，呵呵 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:38:05

• 消费了的是实现了的投资。剩下的用于未来消费也是包袱。需要负重前行。有被包袱压死的，也有包袱丢了的。包袱多大是最佳因人而异 -julie116- ♀ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 22:26:58

• 多少钱的房子叫豪宅啊？ -越王剑- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:31:13

• 25万！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:33:33

• 25万那是房子里80%的equity。人家房子至少值30万呢 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 21:49:38

• 你觉得豪就算， lol -云起千百度- ♀ (258 bytes) () 06/22/2022 postreply 19:40:59

• 我理解豪宅是以房子和院子而论，而不是市价 -等明天- ♂ (569 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:55:30

• 自住房没有现金流，只有cap gains一条赚钱道路，当然在对的地区也很好 -tibuko- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 20:24:00

• 云妹妹写的太好了！ -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 06/22/2022 postreply 22:22:00

• 租公司名下的豪宅当租客 -关键字- ♂ (0 bytes) () 06/23/2022 postreply 04:05:27