如果想继续投资房地产，我该做1031Exchange好还是搬回去住把出租房变成自住房好？

地标湾区，想到外州投资房子，原因是外州cash flow比湾区好，下面两个选择你们觉得哪个好？

1. 把出租房卖了做1031Exchange。缺点：地税每年增加2万以上，因为我加州的房子买得便宜。优点：延迟交税，听说以后留给子女这笔税就不用交了，因为他们要付遗产税。

2. 搬回去住两年变成自住房再卖。缺点：不能延迟交税，交完税后投资额减少；还有搬家太麻烦。优点：增涨的50万不用交税；搬回去住后把出租房变自住房，这样可以把Heloc做出来，我有很多equity在里面，以前因为是出租房一直做不了HELOC，这样把HELOC准备好等着房价下跌时进场。

你们觉得哪个方案好？如果是你你会怎么选？求建议！

谢谢！

 

 

 

所有跟帖： 

• 你要犹豫的，就是不动；想明白了，你就不会问了：）） -香香生煎馒头- ♂ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 11:50:20

• 什么意思啊？没看懂，你的意思是不卖搬回去住？：） -这个问题问得好- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 12:05:04

• 你既然很早就买了，净租金收入肯定极其丰厚，每年至少好几万，你买外地投资房，有那么高的现金流吗？而且眼看面临大的出租危机？ -trimtip- ♂ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 12:09:09

• 外州的cash flow好多了，比如加州租4000，外州同样价位的房产能租1万 -这个问题问得好- ♀ (175 bytes) () 06/12/2022 postreply 12:16:43

• 所以，要看净收入，扣除所有税和成本后的净收入。湾区处租容易，空置率很低。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 12:45:40

• 我算过，净收入除去多交的地税，还是外州的cash flow好一点 -这个问题问得好- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 12:53:33

• 不知道你打算在哪买，但有一条是几乎是共同规律：当下现金流越好，往往所在区或地点越有问题，好货不便宜，便宜没好货！ -trimtip- ♂ (212 bytes) () 06/12/2022 postreply 13:21:10

• 投人口在增加的州，这样出租市场会很好 -这个问题问得好- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 13:49:31

• 好像先出租后自住不能和先自住后出租享受一样的captital gain -mimi56- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 14:13:08

• 我打听了一下，好像自住两年就可以当自住房卖，需求证 -这个问题问得好- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 14:37:58

• 不是这样的。你如果已经出租超过三年，就不能这样算了 -珍珠奶兔- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 16:00:53

• 那是远远超过了三年，请问要住多久才能算自住房呢？ -这个问题问得好- ♀ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 17:21:53