关于房产投资风险的一点思考

来源: 2022-01-14 16:54:30 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (342008 bytes)
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今天发表的“关于sun belt地区投资房的一点思考” https://bbs.wenxuecity.com/inv-invest/1561489.html

其实本意是和大家探讨在sun belt地区的某些城市投资的风险,结果没想到大家注意力都被前面现金流计算的表格吸引了,反而歪了楼。其实我最想说的是下面这个观点:在一个高效的市场,各类投资的risk-adjusted-return都会完全一样。

今天大家都莫名为风险担心,所以为大家贴下面一张图。这就是前几天大家说的宇宙中心Cupertino房价。可以看到即使是2009-2010年房屋中价也只是从1.2M跌到1.1M,如果你是长期持有,这点跌幅可能几乎注意不到。

而同时期Phoenix单位房价从最高点的$190跌到了最低点的$80。这说明什么?

我认为这说明了房产就是一个非常地域化的投资。所以为什么location, location, location要说三遍。 没错,sun belt很多投资房大涨,而且就是现在涨了以后也还能找到正现金流的机会。它的回报从现金流角度来看是比较高,可是它的风险是不一样的。

另外再引申一点:看Cupertino的曲线,可以看到每次房价跌两年后就会涨上好几年,因为跌的这两年是市场去泡沫为了未来更健康持续的增长。恰好,2019-2020就是硅谷下跌调整的两年,所以2022今后的几年是否会继续以前的上涨趋势好几年?我们拭目以待。反正从我周围的情况看,我们组招不到人,招到的人每个都有几个offer;我的agent刚给我电话,说昨天有个房子30个人bid,那29个人还会继续留在市场上;据我观察,硅谷现在的房租其实比2019年还低,所以当公司要求员工回来上班后房租还会随着inflation上涨。。。

所有跟帖: 

你这不是永动机么,在这两者之间玩,无往而不胜。。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:00:00

没听懂教授的评语 -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (337 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:06:13

跌的时候买AZ卖CA,涨的时候卖AZ买CA。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:08:32

可以这么理解,不过加州的房我不会卖;卖的话低tax basis就没了 -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:11:00

而且我说的不是整个加州;加州的一些边远地区当是也是跌得很厉害的。 -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:12:00

这不管。只要你能找到两条足够不同的曲线就可以操作 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:14:16

说到底还是收入才是支持房价的最重要因素 -beGood123- 给 beGood123 发送悄悄话 beGood123 的个人群组 (247 bytes) () 01/14/2022 postreply 17:37:47

每个地区很不一样。湾区涨多跌少,房价和股市关系密切。加息周期影响高科技股价,所以今年涨幅会减速。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 18:08:00

只是在纸面上 -gastank1289- 给 gastank1289 发送悄悄话 gastank1289 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 18:10:00

上次危机的重灾区,加州佛州凤凰城,现在都是热门地区。说明灾区里也分区,热门和灾区会发生在同一个地方,沧海桑田。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 18:46:11

公司要求员工回来上班,这个回不来了,至少不会全回来了 -未知- 给 未知 发送悄悄话 未知 的博客首页 未知 的个人群组 (155 bytes) () 01/14/2022 postreply 18:49:04

现金流没问题就没啥风险。要看租金大跌,那就是风险。 -西雅图eagles- 给 西雅图eagles 发送悄悄话 西雅图eagles 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 03:30:30

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