关于房产投资风险的一点思考

今天发表的“关于sun belt地区投资房的一点思考” https://bbs.wenxuecity.com/inv-invest/1561489.html

其实本意是和大家探讨在sun belt地区的某些城市投资的风险，结果没想到大家注意力都被前面现金流计算的表格吸引了，反而歪了楼。其实我最想说的是下面这个观点：在一个高效的市场，各类投资的risk-adjusted-return都会完全一样。

今天大家都莫名为风险担心，所以为大家贴下面一张图。这就是前几天大家说的宇宙中心Cupertino房价。可以看到即使是2009-2010年房屋中价也只是从1.2M跌到1.1M，如果你是长期持有，这点跌幅可能几乎注意不到。

而同时期Phoenix单位房价从最高点的$190跌到了最低点的$80。这说明什么？

我认为这说明了房产就是一个非常地域化的投资。所以为什么location, location, location要说三遍。 没错，sun belt很多投资房大涨，而且就是现在涨了以后也还能找到正现金流的机会。它的回报从现金流角度来看是比较高，可是它的风险是不一样的。

另外再引申一点：看Cupertino的曲线，可以看到每次房价跌两年后就会涨上好几年，因为跌的这两年是市场去泡沫为了未来更健康持续的增长。恰好，2019-2020就是硅谷下跌调整的两年，所以2022今后的几年是否会继续以前的上涨趋势好几年？我们拭目以待。反正从我周围的情况看，我们组招不到人，招到的人每个都有几个offer；我的agent刚给我电话，说昨天有个房子30个人bid，那29个人还会继续留在市场上；据我观察，硅谷现在的房租其实比2019年还低，所以当公司要求员工回来上班后房租还会随着inflation上涨。。。