地产投资本质就是资本运作

来源: jenning 于 2022-01-09 14:27:23 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3630 bytes)

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昨天写过一篇文章：

地产投资也得保持一个开放的心态

现在想来，里面净说自己了，把重要的事忘说了，所以现在再多加几句。

昨天看新闻，NBA球队火箭队的老板、同时也是赌场和宾馆主人的Tilman Fertitta套现重贷，拿出了2.5亿元现金，他当然很高兴了，这个可以说是资本运作。

老版主JY大佬说他自己投入87万买了个公寓楼，经过运作租金涨上去后，套现重贷拿出了2米多，这个可以叫资本运作吧。

坛里另一位大佬咪姐刚买了个8单元的小公寓，表面上3的cap买价不低，因为目前美国公寓楼的cap 平均是4.7。但租金涨上去了，NOI会提高，意味着物业的估值会增加，无论是卖掉还是套现重贷，都可以把投入的资金给拿回来，这也可以叫资本运作吧！

旁边的哪位同学出离愤怒了：你说的都是大佬，资产都有上千万，我没有那么多资产，那有资格谈什么资本运作！

Really????

我曾经花10万现金（从别的房子拿出的）买了个房子，一年半后套现重贷拿出14.5万，并且这些年我从房子里掏出的资金有自己投入的10倍以上，然后再投入。

我的操作跟上面的几位有差别吗？当然有，数字上的差距，我没有人家那么强的经济实力，直到现在我也没有千万资产，并且我起步的时候坛子里99%的人都应该比我的经济实力好，那这可不可以叫资本运作呢？当然可以了，我跟以上几位大佬的操作模式本质是一样的，就是数字不一样。

所以，重要的不是资产数字，而是 Mindset, Mindset，Mindset，Mindset！重要的事说3+1遍！

地产投资本质上就是空手套白狼，使有限的资本无限地滚动，就是资本运作。

如果不明白这点，说明您的认知跟人家网友妹妹还是有点差距，这也是应该学习人家的地方。

总之， 要多依靠资本的威力，而不是把自己累趴下！

以前曾经写过一篇类似的文章：

地产投资的资金周转速度

建宁 2022/1/9

（注：本文不是鼓励你目前要做什么，而是讲的一种长期思维方式）

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所有跟帖：

• 利率增长的大趋势下，cash out 比以前难了 -天下攘攘- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:32:24

• 现在的利率是历史最低点。07年自住房是6%，商业贷款8% -叮咚- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:34:02

• 我的意思是之前的十年，利率在降，房价在涨，cash out 拿出钱再买来非常划算 -天下攘攘- ♀ (206 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:37:57

• 问题不在于拿出来，那个谁都会，而是拿出来干什么，这就是我说的那个拔剑四顾心茫然。否则拿出来挣不到钱还得乖乖地还银行。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:32:33

• 同意。拿出来的钱继续买房子。加倍杠杆。风险加大。 -peter2006- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:36:06

• over leveraged with diminishing return... -borisg- ♂ (72 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:38:50

• 正是。前几个月我手无项目心焦急。终于明天要过一个 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:56:56

• 目前房价非常高的时候，通过滚雪球做大。风险也加大。最后有可能进退两难。 -peter2006- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:34:27

• 有什么诀窍可以买10万的房子一年半后25万呀？ -newleaf2020- ♀ (90 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:37:08

• 运气！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:39:33

• 运气很重要啊。我入行太晚，喝汤没赶上热的 -newleaf2020- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:42:49

• 北京话是这么说的:就连吃屎也没赶上一泡热乎的... -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:22:43

• 哭，都被老地主抢走了 -newleaf2020- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 19:20:01

• 是运气，但得抓住运气，不抓就浪费了lol -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:08:12

• 国运是最大方面。现在日本零利率贷款超容易，整体形势摆着，有了钱也没地方投啊。 -zacao- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 18:22:41

• 抱歉没说明白，那是个从别的房子拿出现金买的房子 -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:09:37

• 十万套现就二十五万，是因为楼主的城市楼市飞涨。 -Lee5588- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:26:00

• 本文不是鼓励你目前要做什么，而是讲的一种长期思维方式 -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:42:33

• 谢谢大佬 -peter2006- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:44:00

• 过去十几年在低利息加上房价不断上升的前提下不断拿钱出来是可以让雪球越滚越大，但是在相反的环境下你试试会怎样。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:47:00

• 做房地产必须要保持杠杆，你就靠1:4，从银行的差率挣点零花钱 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:48:00

• 再加点升值空间，that is all. -USATiger- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:49:00

• 老大，我被群殴了，快来救我！！Lol -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:50:48

• 大多数都是挣个幸苦钱，如果市场好了，能refi 发展一下，投资大多数就是房市股市，大盘差不多的，如果去了幸苦费，呵呵 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:55:00

• jy 历害的，炒股也有历害的，不是打击炒房的，只是一个观点而已，呵呵 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:56:00

• 空手套这个事儿已经讨论很多年了 -越王剑- ♂ (161 bytes) () 01/09/2022 postreply 14:50:39

• 还有，没有现金流的租房就是耍流氓，LOL -red_flower- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:11:58

• 请问这是如何操作的：“我曾经花10万买了个房子，一年半后套现重贷拿出14.5万” ？商业房？ -red_flower- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:09:12

• conventional loan -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:17:00

• 你不是只能拿出75%或80%吗？怎么一年半就可以拿出那么多了 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:40:55

• generally speaking, you can refi up to 75% of the current market -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:06:00

• current market value after 12 months of ownership -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:06:00

• 我的当地小银行给六个月 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:55:07

• 房子现金买的，refinance时银行估价19.5万。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:12:19

• 你这个还是比较难的，JY 一涨租就套出钱来了，18个月，很确定，你这个得赌市场，还不知道什么时候。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:10:50

• 是的，运气，但运气不抓也白搭！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:12:39

• 赞！房地产是个可咸可甜的事情，有体力活儿，有管理，有识人的智慧，也可以当资金运作。。。。。。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:46:56

• 小资本有小资本的操作，玩的就是空手套白狼。前期三房首付全部套出变成了七房。 -有风景的房间- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 15:53:00

• 讲来讲去就是杠杆。这是基础知识，怎么感觉像发现新大陆似的？ -rapidestate- ♂ (44 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:10:27

• "因为你们这些只知道掏粪的人，需要接受不知来路有1千万资金的人的再教育！“，此话是糊涂扮演的简妮角色所说，和糊涂本人无关！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:17:32

• 糊涂兄就爱看你讲话，每次到你这都不会失望，总让人眼前一亮，心情大好~~ -一只特立独行的猪- ♀ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 19:50:59

• 快兄刚刚有时间来投坛，今天又在忙孩子们的什么啦？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:20:48

• 忙着打扫出租房卫生和另一个房子的装修设计。刚有空，在监督小宝学习。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 17:16:45

• 哈哈哈，这么一说我已运作资本良久而不知 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 16:58:19

• 运气加胆魄。房地产可以利用银行贷款1万当5万用。上升市赚起来比股票赚的多得多。实在没钱的可从401K 借。双职工可借10万。 -老庄不周- ♂ (0 bytes) () 01/09/2022 postreply 21:52:20

• 我看着道理很通顺啊。就是不知道你们在争什么。跳过一些帖子，有些又没看到，我也不敢随口评论。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/10/2022 postreply 09:49:00

• 掏粪吧，咱就踏踏实实地掏，非得搞个高大尚的名片吗？华而不实，有背于勤劳吃苦的精神。 -Chinaplayer- ♂ (0 bytes) () 01/10/2022 postreply 12:26:24

• 这让我想起一个炒股的家伙，还是做daytrading的，说自己是金融作手，股权投资。高大尚了 -Chinaplayer- ♂ (0 bytes) () 01/10/2022 postreply 12:33:42

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