房产中的净值到底是些啥玩意儿

来源: jenning 于 2021-09-15 18:31:37 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (9460 bytes)

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如果有这样一种投资:

每月必须至少要投入一定数目，可多但不能少；一旦你少交了，交了的很可能被没收
缺乏变现能力，你要变现出来不但要交钱，还要得到批准，并且你有被拒绝的可能
投入的越多，安全性越差
投入的回报率永远是零

你觉得这种投资如何？绝大多数人的回答应该是: 甚好甚好，正合我意！

旁边的哪位朋友可能会着急了：你确定没说胡话？

我不得不说，还真没说胡话！

如果你不信，你看看周围有多少人在急急忙忙地想尽快还完贷款，有多少人想把贷款时间弄得越短越好，有15年的绝不用30年的，你就会知道，他们实际上已经用具体行动对我上述的问题做出了回答。并且10年前，我也是做出这种回答的人中的一个。

因为我前面提到的这种投资就是房贷和净值。

一个好的投资应该满足： 1）安全；2）容易变现；3）好的回报率。

而房产中的净值，不满足上面三条中的任何一条。

一. 房产净值既不安全，也不容易变现，更无回报

1) 房屋净值越多越不安全

假定你和合伙人成立公司，你们俩各自占有一定的股份，比如说50/50, 那么，谁出的资金多，谁的风险就越大，比如说如果你出资10万，你的合作伙伴出资为0，然后你们又从银行贷款90万，那么你们两个合伙人之中，当然你承受的风险大，公司倒闭了，你会损失10万，而你合伙人的损失是0。如果把银行也算上一方的话，银行的损失是最大。

同样，如果你贷款100%买个房子，如果出现意外，你尽可以拍拍屁股走人，让银行来收拾烂摊子，大不了信用坏上几年，而你几年后又是一条好汉。

所以，你房产中的净值越多，银行越安全，而你越不安全。

另外，美国是个诉讼的国度，传说世界上两个律师中就有一个在美国，这么多律师靠什么吃饭？当然靠盯着有钱人的资产了，如果你的房产里有很多净值，不巧让他们给盯上了，就算你放个屁他们也会找借口从你这里捞上一把，比如说你污染空气，不罚不足以平民愤。相反，如果他们知道你的房子净值很少没有油水，就是你罪大恶极他们也懒得去理你，他们是为钱服务的，可不是免费为人民服务的。当然，如果你的房子是自住房，净值多一点在这方面倒是影响小一些，因为自住房在大多州受homestead保护。

还有一点，如果你房产里的净值太少，就连银行foreclose的时候都不会把你列在优先之列，银行也愿意先收回有油水的。

2) 房屋净值不容易变现

如果你手中所有的资产就是100万现金，你用这100万现金买了个自住房，结果你搬进去后的第二天就失业失去收入了，填不饱肚子可不是个小事，于是你仍信心满满地跑到银行，拍着胸脯对银行的人说，我是拥有百万豪宅的富翁，只是一时没收入了想套现重贷从房子里拿出些钱来渡过难关，估计人家银行的人连理都不会理你。因为大多银行贷款需要有偿还能力，也就说需要收入证明，很不幸这是你目前没有的。而恰恰在你最困难最需要钱的时候，躺在你房子里安然睡大觉而无所事事的净值同志根本就不愿意帮你，也帮不了你。

所以，你需要变现能力好的资产，而房屋中的净值在不少情况下不具备这种能力。

3) 房屋净值的回报率永远是零

如果去年你花了30万买了个房子，其中贷款20万，也就是说当时房子的净值是10万，恰巧碰上过去一年房价大涨，结果你的房子增值了12万，那么增值的这12万跟你房子原来的净值有关吗？当然是无关，因为它的回报率是零。

实际上，房屋净值不仅不增值，它还会贬值，如果你仔细想想去年的10万净值和今年的10万净值的购买力是否一样，你就会明白其中的道理了。

有些人也许会说，你怎么能说它的回报率是零呢，你若要把净值拿出来是需要付利息的，这不就是它的回报率吗？当然，如果你非要这么理解也不是一点道理都没有，但有一点要明白，使用资金有成本不意味着不使用它就有回报。

假定你是出租车公司的老板，每租出去一辆车就会有租赁收入，但同时你也有成本，车子会有折旧的，每用一次少一次（出租车一般到5万英里就该淘汰了），每租出去一次有成本不意味着你不出租就有回报，没有那个出租车公司的老板希望把他们的出租车都锁在仓库里，仅仅是为了节省折旧成本，房产中的净值也是这个道理，你最好也不要把它们也锁起来！

二. 尽可能把净值从房产中剥离出来

既然房产中的净值并不像表面上看起来那么美妙，它既不安全，也不易变现，更无回报，我们就应该采取措施尽可能地克服这三个缺陷，尽量把净值从房产中分离出来，具体的可能措施包括：

用套现的资金购入更多的房产，这样尽管仍然无法克服不易变现的缺点，但这样做会提高投资回报率，同时由于把净值分散到多个房子了，降低了每一个房产的风险。
如果储备资金不充足要变现足够的净值，不要学前面的那位用100万现金买房而自己却吃不饱饭的仁兄。你应该尽可能少地投入自己的资金，并握有足够多的资金。
看看有没有别的套利机会

尽可能多地利用别人的资金，但又有能力一次性付清所有债务，这应该是投资的最高境界。

我自己的投资原则是：若有可能的话，绝不让房产中留有多余的净值。

眼下，世界经济正处于一种诡异的状态，具体体现就是真正通胀率奇高，而借贷利率却由于各国央行的人为压制而变得奇低，也就是说借贷成本早已被通胀率给抵消了，现在应该是借贷者最美妙的时光，贷款本身已经成为一种财富了，说到这里，该明白如何做了吧？！

当前，房价已处在高位，不少地方抢房热潮仍然未退，除非你想买的房产完全满足你的投资标准，盲目地跟着抢房已非明智之举。但房价奇高，却是套现剥离净值的绝好时机，如果你的投资房已经有很多的净值，在高位套现重贷是非常明智的，这样可以得到最多可利用的资金，即便房价短期跌了，反正资金已经拿出来了，你可能已经给它找到更好的归宿了，只要房租仍然能覆盖所有的费用，长期来说房价大多情况会涨回来的，尤其是如果买在前景好的地方。即便资金现在还没有归宿，只要静待时机，机会总会有的。否则，房产中的净值也会跟房价一样过山车，根本无法得到充分利用。

也许，当下正是养精蓄锐时！

作者：建宁 2021/9/15 (转载须经作者本人同意)