就以一百万来分析，兼谈铁蛋妈的问题

来源: 老朽于 2021-04-16 05:55:36 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2523 bytes)

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回答: 没工作能买投资房吗？由越来越累于 2021-04-15 23:56:46

先说一百万现金，南加州这里，最简单的办法就是买个triplex，努把力加点钱fourplex。triplex不到一百万，一二三房各一个，分别1500，1800，2300房租。减去地税和开销，每月大约有$3500净收入。折旧一冲基本不交什么税，比拿w2和股市赚钱含金量大的多，日常生活费够用了。

房租可能会更多，我按最少来说。orange county housing authority 定出的租金是，1700，2100，2600。

玩股票的可能不服，或许投资股票一百万每个月赚钱更多。问题是股市里谁敢铁口直断投什么能保证每个月可以有几千块钱的净收入?况且股市会波动，大起大落也会影响所发的红利。而出租房的收入稳定，即使遇到房市崩盘，房租所受影响很小，有的时候反而更好。南加州的房租十五年翻倍，下一个翻倍我预估不需要十五年。投资股市只图红利，目前有5%，十五年后怎么可能就给你10%?更狠点，如果今天给10%，十五年后怎么可能给20%?投资房地产可以做到。

再来看贷款投资，有一百万现金可以有许多选择。最简单的办法就是买个16unit以上中型公寓，雇个onside manager，远程如果有好的投资可以考虑。我虽然不支持远程投资，但有onside manager即可。有别于PM，onside是你自己的人，听令于你，而PM只是中介。

我用过onside，免其半个月房租，负责管理房客和处理些事情，大的修理另算，但财权掌握在自己手里，也就是房租寄到我的p.o.box，没有收到再让onside 去崔问。

实话实说，南加州现在一百万头款买中型公寓很难有现金流，拿出来卖的都贵的要死。像这样的income property 长期持有就是摇钱树，很少有人愿意卖，所以我才说可以考虑远程，在其他地方找找。

一百万单独一个个去买便宜的房也可以，现金当然没有问题，借贷款多放头款也应该可以借到，不大了解行情。借不到，现金买，每个月几千块钱收入也够吃喝了，只不过投资房地产不用杠杆很亏。

南加州这里的房租正加速上涨，也可以说货币在加速贬值。铁蛋妈的问题是现在的房市在高点，要不要买。我只能说要去投资，否则眼看着钱缩水，因为我不懂其他投资，只能硬着头皮说，还得投房地产。