投资房意外损失和保险理赔报税探讨

来源: jenning 于 2022-02-18 08:41:10 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (13086 bytes)

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投资房有时会遇到天灾（风水火灾等）和人祸（被盗和故意破坏）等突发事件，造成房屋和财产损失（Casualty and Theft Losses），需要花钱修复，有保险的有时可以得到全部或部分理赔，牵扯到的报税问题其实是蛮复杂的。

意外损失报税，实际上有三个独立的税务事项要解决，或者说需要做三件事：

申报意外损失/利润
调整原资产的Basis
申报修复费用

注意，这三个问题是相对独立的，如果想象力太丰富，把三个问题关联起来，反倒不容易理解。总之，这三者分得越开，越容易理解。

为方便说明，先介绍一个术语，Adjusted Basis，它是购房成本，减去土地价格，加上后来的改进，再减去折旧。比如一个房子买价25万，土地5万，换屋顶和新空调3万，折旧2万，它的Adjusted Basis = 25-5+3-2 = 21万。

下面将用这两个例子，来帮助说明：

例1：出租房完全给烧掉了，原来的Adjusted Basis 是10万，毁坏后资产的剩余值 2000，保险理赔了9万。
例2：出租房的屋顶让风给刮坏了，原来的Adjusted Basis是20万，花了1万换了个新屋顶，保险赔了9千，自己花了1千。

一. 该报多少损失（Loss Deduction）

第一个问题就是，当年可以减掉多少损失(以下简称可减损失)？

这又要分资产是完全被毁坏，还是只是部分被破坏两种情况。

1．完全毁坏

可减损失 = Adjusted Basis – 毁坏后资产的剩余值 – 保险理赔

例1是房产完全被毁掉的例子，它的可减损失：
100000（Adjusted Basis）- 2000 （剩余值）- 90000（保险理赔）= 8000

2．部分损坏

如果属于资产部分损坏情况，就需要从这两者中：

Adjusted Basis
意外造成的资产损坏额

找到最小值，然后再减去保险理赔等补偿。

关于资产损坏额，一般是需要评估资产发生意外前后的市场值，找到差价。比如如果意外发生前资产的市场估值是15万，意外发生后的估值是10万，资产损坏额就是5万。

由于用资产事故前后做估值的方法既昂贵，又难于操作，一般都用其它参考方法，比如用合理的修复费用做为资产损坏额。

例2是属于部分损坏的。如果我们用修复费用的1万作为资产损坏额，房产的Adjusted Basis是20万，两者的最小值是1万，再减去9千的保险理赔，得到的可减损失是： 10000 - 9000 = 1000 。

意外损失需要在Form 4684 的B部分中申报。比如例2，如果意外前的市场估值是30万，意外后的估值是29万，那么Form 4684看起来应该类似这样：

二. 对原资产Basis的影响

根据IRS Publication 551:

If you have a casualty or theft loss, decrease the basis in your property by any insurance or other reimbursement and by any deductible loss not covered by insurance.

也就是说，意外损失会降低原资产的Basis，需要减去可减损失和保险理赔，所以：

例1：可减损失是8000，保险理赔是9万，意外后的Adjusted Basis 从原来的10万变为：10万 - 8000 - 9万 = 2000
例2：可减损失是1000，保险理赔是9000，意外后的Adjusted Basis 从原来的20万变为：20万 - 1000 - 9000 = 19万

三. 修复费用报税

前面提到过，修复费用的报税是独立的，与前两者没有关系。这个乍看起来好像不符合逻辑，但如果细想起来还是蛮有道理的。

这是因为，即便发生意外损失，修复也不一定是必然发生事件，有的人或许根本就没有保险，有的人即便收到保险理赔，愿意花的修理费用也不见得跟理赔额一样，比如收到1万理赔，他也许为了省钱只想花5千修理，或者想借机花2万做一个他期待已久的改进，或者他根本就不做任何维修而直接卖给别人。

再说，即便选择修复，有些人也许会马上修复，有些人也许会等到十年后再修（你不能排除这种可能）。

总之，这第三条无法知道能否发生，无论它发生与否，如何发生，都不应该影响前两条的报税，这也是符合逻辑的，对吧？

再换个角度，如果张三的房产遭受灾难，无论他自己修复，还是把受灾后的房子直接卖给李四，让李四来修复，那么从修复开始，这两者在报税上不应该有大的差别，这也是符合逻辑的，对吧？

所以，修复的费用报税独立符合逻辑，立法者在这点上不糊涂。

下面具体讲讲修复费用的报税问题。

美国税法 CFR 1.263(a)-3(k)(1)(iii)明文规定，修复意外损失的费用属于restoration, 必须加到Basis里去折旧。

2014的税法 CFR 1.263(a)-3(k)(4)(ii)对之放宽了限制，只需要把修复费用中不超过意外前Adjusted Basis的部分加到Basis里去折旧，而超出的部分如果是一般维修的话可以减掉。

我们拿例2为例，意外前它的Adjusted Basis是20万，意外损失1万已经从Basis里减去，现在的Adjusted Basis是19万，我们假定重做屋顶和打扫清理共花了1.2万，而其中的1千属于与重做屋顶无关的清理。按照税法，前1万必须要加到Basis里去，而余下的2千中，其中1千的清理可以作为费用减去，重做屋顶的1千则需要加到Basis里去。

用软件报税降低Basis遇到的问题

前面讲了，报税需要做三件事：

1) 在Form 4684 的B部分填报损失
2) 降低原房产的Basis
3) 把修复费用加到Basis中去

如果用TurboTax或TaxAct 等软件报税，1）和 3）都比较容易操作。

问题是 2）降低原房产的Basis，用软件很难操作。我们以例2为例，假定意外发生在7月20日，原来的Adjusted Basis 是20万，也就是说，前7个半月需要以20万折旧，后四个半月要以19万折旧，这用软件报基本上是不可能做到的。

这里有一个变通方案。因为每年报税的时候，在不卖房的年份，实际上并不直接需要Basis，而只需要这一年的折旧额。Basis只有在卖房的哪一年才直接需要，平常年份它只是用来计算折旧额的。

而意外发生的那一年，软件是无法自动算对折旧额的，但可以手工计算出折旧额。所以我们的思路是，凑一个Basis，使它的折旧额等于我们需要的折旧额：

(200000*7.5+190000*4.5)/12 = 196250

也就是说，如果暂时把Basis改为196250，一年的折旧额是7136，正好是20万7个半月加19万4个半月的折旧额。下一年再把折旧额改到19万，就可以达到我们想要的目的了。

实际报税中的变通

有些人可能会问，如果 2（降低的Basis）和3 （增加的Basis)相同的话，后两者可不可以相互抵消不做？我不是CPA，但我个人感觉，报税更像是凑数，没有严格的公式，只要不影响所交税额，在有些情况下是可以变通的，如果2）和3）的数额相同，并且损失能马上修好，2）和 3）不做也可以，因为并不影响缴税额，尤其是数额比较小的情况。

但如果2）和3）的数额不一样，或者意外发生的时间和修复的时间间隔很长，或者损失和修复额都很大，那 2）和 3）还是分开为好。

几点说明

上面说的是出租房，自住房的规则有些差别，我没有去细做研究。
如果没有保险，那么理赔额就为0，以上的所有结论都仍然成立。
前面讲的主要是讲如何报损失，但如果有保险理赔的话，还可能会出现有利润的情况。比如说，一个房子目前的市场价是25万，土地5万，由于折旧，目前的Adjusted Basis是10万，如果一把大火把房子完全烧了，保险理赔20万，那就会有： 20万（理赔） - 10万（Adjusted Basis）= 10万的利润。这10万的利润，可以当年作为利润交税，但大多情况下大家会选择延税，用它来降低修好后房产的Basis。

注：非CPA，若有错误，欢迎指正，多谢！

建宁 2022/2/18