想请教大家一个问题。现阶段买自住房，用贷款还是全现金好？

假设我手上有55万现金，房价也是55万。贷款利率7%，现在银行存款利率4%。为简化问题，不考虑地税，保险和利息抵税等。

 

如果贷款买，首付款20% 11万，每年付银行利息30800，在这里先不考虑本金，首付款11万的沉没成本（存入银行4%利息收入）是4400，剩下44万存入银行4%利息收入是17600。第一年底总付款30804+4400-17600=17600。

如果全现金买，55万的沉没成本（存入银行4%利息收入）是22000。

 

两者比较，贷款买房可以省下22000-17600=4400。

 

可是我的直觉是贷款利率7%， 存款利率4%，我借贷款7%的利率应该是多付钱才对啊，怎么计算结果是贷款买反而少付钱呢？什么地方搞错了呢？

 

请大家指点迷津，多谢了。

所有跟帖： 

• 你算得是不是沉没成本，而是机会成本，就是做一个选择而放弃的机会。 -柠檬椰子汁- ♂ (1872 bytes) () 06/09/2025 postreply 08:12:51

• 对不起，我用词不当，是机会成本。 -jared35- ♂ (30 bytes) () 06/09/2025 postreply 08:34:52

• 贷款比现金当然机会成本低啊，沉没成本也低，因为你付利息都让银行扛着。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:00:53

• 好的，多谢了。 -jared35- ♂ (386 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:15:46

• Opportunity Cost, loan vs. cash -柠檬椰子汁- ♂ (363 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:26:57

• 嗯，谢谢。跟我的算法结果是一样， -jared35- ♂ (39 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:36:14

• 你一会儿放进来个没实现的“沉没”，一会儿又放进来个实际花费，不乱才怪。 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 08:14:27

• 哈哈，你是说我自己把自己绕晕了吗？ -jared35- ♂ (167 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:17:13

• I would bid foreclosure houses, you can check Auction.com -Fox1228- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:29:55

• 谢谢。那上面现在房子不多。 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:37:36

• 租这样的房每月租金多少？如果你看重的是投资回报，而非情感需求，那么你可能还需要对比租金，权衡租与买哪个收益更好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:47:02

• 租金3300一个月， -jared35- ♂ (161 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:11:06

• 所以，一年46800（仅算利息） VS 39600，外加11万的首付，11万你能投出多少年回报？加每年一万的追加金额。 -守月- ♀ (323 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:30:25

• 谢谢你的detailed calcualtion -jared35- ♂ (171 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:56:30

• 你可以竟拍两个房子，现在市场上法拍房也多了而竞拍的人也少了，一个房子可以比市场价起码底10万，你可以节省20万，小房子比 -Fox1228- ♀ (143 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:29:00

• 这确实是个思路。你好厉害 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 11:00:21

• 不考虑增值，就考虑现金：现金买房（利息收入和房租都为0） vs 贷款买房（44万利息收入17.6k但贷款支出30.8k) -吃一堑长一智啊- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:53:18

• 谢谢。但是如果现金买房，机会成本一年要22K呐。 -jared35- ♂ (66 bytes) () 06/09/2025 postreply 11:05:47

• 这22k的机会成本在你这里可能有什么样机会？要是就4%，那就这个不算什么机会。 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 16:23:44

• 我是跟贷款后每年付的钱比较。 -jared35- ♂ (109 bytes) () 06/09/2025 postreply 17:47:47

• 你就比较这个55万做不同的事情产生的收益，你说的22k就是指第三种我没说的情况：租房+55万完全用来产生4%的利息， -吃一堑长一智啊- ♀ (322 bytes) () 06/10/2025 postreply 12:27:00

• 你说得对，多谢。 -jared35- ♂ (45 bytes) () 06/10/2025 postreply 16:04:02

• very interesting, I got confuse too like you. -Seasy- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 12:44:35

• 哈哈，你安慰到我了。 -jared35- ♂ (209 bytes) () 06/09/2025 postreply 13:31:16

• 贷款支付利息算法里，你不能把贷款44万存银行4%按收入抵消支付的贷款利息 -小油菜- ♀ (429 bytes) () 06/09/2025 postreply 14:59:38

• 嗯，你这个最简单的方法我完全同意，感觉应该就是这样。 -jared35- ♂ (267 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:58:04

• 你如果拿440K投资，能挣>7%的利润，当然贷款买；如果只是放银行挣4%利息，那不如现金买或者贷款买一个更好的自住房。 -小油菜- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 16:09:02

• 是啊，直觉告诉我，你说得对。 -jared35- ♂ (69 bytes) () 06/09/2025 postreply 17:42:10

• Depends on who you are and if you have the sense of -Sugargrove- ♀ (180 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:19:28

• 嗯，有道理。多谢。 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:33:58

• 美国利息收入不交税吗？我们这边你一年17600最多1000免税 ，其余的都要交税，低收入20%税率，高收入的40%税率 -绿岛阳光- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:21:34

• 当然要交税了。我是为了简化计算，没有把税放在这里考虑。 -jared35- ♂ (81 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:39:12

• 7% 用现金买。如果以后利率低即使不做refinance， 也可home equity贷款它投！ -gugugege- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 19:21:55

• 也是一个选择，谢谢。 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 19:33:34

• 贷款不划算 -guo999- ♀ (449 bytes) () 06/09/2025 postreply 21:12:58

• 这个才是正确算法。楼主的算法让我想起来一件好笑的事情 -meimei2019- ♀ (464 bytes) () 06/10/2025 postreply 06:53:01

• 哈哈 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/10/2025 postreply 10:26:52

• 谢谢guo999，我觉得你说得对。 -jared35- ♂ (84 bytes) () 06/10/2025 postreply 10:25:11

• 自住房除非房贷利息很低（比如比存款还低），能全款就全款。 -24桥明月夜- ♀ (113 bytes) () 06/09/2025 postreply 21:34:44

• 谢谢 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/10/2025 postreply 10:51:27