与一个建商有关的一些事儿

来源: jenning 2024-03-28 14:17:22 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8236 bytes)
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大约是2011年,那一年,Mike刚过四十岁,而Steven刚刚三十出头。

Mike以前有过建房子的经验。

而Steven是个broker,还在上大学期间,他就已经是他们州RE/MAX的销售冠军,以至于他大学只上了三年半就中途辍学,专注于地产经纪业务。

因为当时,当地备受投资者青睐的小型多单元物业短缺,他们俩一拍即合,决定共同开发小型多单元物业,主要对象是投资者。

于是他们创立了一个空壳地产品牌,这个空壳品牌不是个实体,只是为推销用的,因为投资者买房是通过Steven的经纪公司,与Mike的建筑公司签合同,也就是说Mike才是真正的建商,包括Steven自己买房都是跟Mike的建筑公司签合同,而Steven只是个推销的经纪人。

显然,这个空壳品牌主要是靠Steven来推销和运作的。

可以猜想得到,Mike赚当建商的钱,Steven赚佣金。只是不清楚Steven在Mike的建筑公司有没有股份,包括买地的费用由谁来出。因为所有项目都是单靠Steven的经纪公司来推销的。

刚开始时Steven本人还参与推销,后来他本人退至幕后,改由他手下的经纪Stephen的团队(刚开始就Stephen一人)负责推销。

我刚投资他们项目时,还发生过一次小小的误会。当时已经是Stephen在负责推销,在要签合同的时候,我提出要自己找个buyer agent,因为他们项目的价格是固定的,没有协商余地,我就想找个buyer agent,让buyer agent给我弄点回扣,结果弄得Stephen大怒,以为我在过河拆桥。经交流才明白,原来Stephen是我的buyer agent,而Steven才是Listing Agent

也就是说,Steven啥事都不需要做,就可以坐拥卖房佣金,在外面张罗的Stephen们可以赚取买房佣金。

搞清楚后,我赶紧向Stephen道歉,说我一直看是你在吆喝,还认为你是Listing Agent呢,不知者不怪么,这样Stephen一直是我的buyer agent。

有一年Steven的年销售额达到1.5亿,佣金比例约1.5%,一年只佣金就可以赚到2米多,也让咱见识到了地产经纪中的高人!

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有道是一人得道,鸡犬升天!

地产行业也是如此,一个公司的成功,可以带动产业链,使很多公司或个人收益。

运作的成功,不仅富了Mike,肥了Steven,就连Steven手下管推销的小弟Stephen,也已经住上了豪宅。

Steven和Mike本来对成立物业管理公司并不感兴趣,可后来发现, 随着规模的扩大,有很多外地投资者,尤其是加州的阔佬们,强烈建议他们统包管理。后来有个叫Corey的,便成立了物业管理公司来管理这些物业, 现在管理有上千个单元了。几乎在一夜之间,Corey的公司便成了个规模很大的物业管理公司,不知Steven和Mike在物业管理公司有没有股份。

随着开发社区的增多,HOA的管理也成了一门生意,于是有人又成立了HOA 管理公司,专门管理这些社区。HOA 管理公司的员工也由最初的2~3人,扩大到现在有6个人了。

另外,投资者的贷款,从建筑贷款到长期贷款,都是一个叫Lane的贷款经纪办的,也跟着一起发了。

这些都是我眼见着发起来的人。

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由于各自特长的不同,Mike和Steven的投资风格迥异。

做为建商的Mike,在一个项目中,自己预留了一排有20多个townhouse,打算建成后做为单个townhouse卖。他卖给投资者的价格(pre-sale,投资者自己负责建筑贷款)是每个约17.5万,一年后建成后他的卖价是约24万(约2018年)。这些townhouse在2022年最高点时每个价格约45万,后来降到约40万,估计现在又快接近高点了。也就是说,如果他不卖,持有到现在,可以多赚4米。

而做为broker 的Steven,跟我们这些普通的投资者一样,以同样的价格买房子(只是省了佣金),一直是长期持有,也是由物业管理公司管理,现在可能有40多个单元了。三年前他刚在滑雪胜地买了近千万的豪宅,豪宅看起来气势不凡。

不知Mike和Steven谁的经济状况更好。

我本人一直认为长期持有是更靠谱的策略,当建商和flipping房子,且不说都是高风险,也很难抓住市场的增值。

房子和股市一样,你不知道它哪天会涨,也许很长时间不涨,但一涨起来就可能发疯,只有一直待在里面,才有可能抓住增值。

这让我想起加州一个很资深的投资者,他主要是投资小型公寓楼的,他一直抱怨自己在Idaho投资了十几年,房价一直不涨,结果他忍无可忍,终于在2018年把房子处理掉了。而2019年后接下来的两三年,正是Idaho房价疯涨的几年。即便经过大幅度的价格调整后,增长幅度仍远高于全国平均。

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刚开始的时候,我并不知道投资这些项目的都是些什么人,只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来,才知道还有不少是与开发商有关联的人,以及当地的几个地产经纪人,还有他们的亲戚朋友。

有一个投资者是北卡一个科技公司的CEO。

有一个华人女士是洛杉矶的broker。

有一次,我发现一个不到30岁的小伙子,他已经投资了5个项目了(每个成本约六七十万,25%首付)。这让我大为惊讶,想知道他是何方神圣,一查才知道,乖乖,原来人家尽管年纪轻轻,却是传销界的大佬!

终于明白,弄了半天,人家都是富人,就咱一穷光蛋!

于是,只好自嘲地想,不是有句话说,只要思维方式跟富人相近了,也快离富人不远了。哈哈,咱也当回阿Q。

比较搞笑的是,人家当甩手掌柜是因为太忙没时间,而我有大把大把的时间,可惜我不好这一口!

欢迎对号入座,只要给我留个空位子,哈哈!

建宁  2024/3/28

所有跟帖: 

这个故事真的引人深思! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024 postreply 14:24:13

谢谢分享富人思维 -吃货99- 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024 postreply 14:31:50

能挤进这个圈子已经很不容易了 -Wei_PDX- 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024 postreply 14:46:56

谁掌控了流通+销售终端,谁就能吃肉。显然S属于低风险的吃肉,作为建商生产商的M只是卖苦力喝点肉汤。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (644 bytes) () 03/28/2024 postreply 16:06:41

一般情况下,建筑商的利润是卖价的 20% 到 25% 之间。 -naive2- 给 naive2 发送悄悄话 (121 bytes) () 03/28/2024 postreply 20:13:46

你说的可能是毛利,纯利一般可能15%左右,主要来自忽悠买家买upgrades。当然各地建商行情不同。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 03/28/2024 postreply 21:52:37

建商的概念可以理解为土地flip,把地皮变成房子销售,它属于主动型生意的收入,并不是投房收租被动型收入。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 03/28/2024 postreply 22:02:51

他们是在经营,我们是在---投资(对小地主,或可说是用一种劳动力换取报酬)。有几位做经营的,目前只有JY有时还发言。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024 postreply 19:03:15

谢谢建宁,把一个建商+经纪联手做的房地产局来龙去脉讲得这么清楚。分析各方的利益所在。建宁太谦虚了。学者风范的房产投资人。 -大年- 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (780 bytes) () 03/29/2024 postreply 06:27:23

同赞学者风范!同意点评。感觉预售是融资里面很有名堂怎样有丰厚盈利还没吃透。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 09:03:55

谢谢支持:) -大年- 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (575 bytes) () 03/29/2024 postreply 09:33:22

我投的项目跟楼花不一样。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (495 bytes) () 03/29/2024 postreply 12:15:59

学习了 -大年- 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 15:23:31

假设一单元1200,$146/sf 投资很棒!包括土地价格吗? -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 16:04:26

包括土地,成本也就100每平尺,可能有些粗制滥造。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 16:27:47

pf resourceful的智多星。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 16:37:02

文中有一个bug -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (334 bytes) () 03/29/2024 postreply 09:57:12

我是在签第一个买房协议的同时签的代理协议 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (662 bytes) () 03/29/2024 postreply 12:09:18

先签代理协议,再签买房合同,如果你二合一同时操作,你是被动的。当然,如果要抢房,那你只能与对方合作以争取锁定买房机会。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 15:25:27

正常情况是这样的,但我投的项目比较特殊。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 16:01:15

是啊,这种情况下你没得选,不然就买不到房子了,不能因小失大。 -栀子花白兰花- 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 16:41:21

谢谢大家!这个建商是我眼看着发展起来的。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (427 bytes) () 03/29/2024 postreply 12:23:55

哈哈,原始股发行是限量的。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 16:14:38

谢谢分享,学到很多,这辈子估计用不上,自己没本事,但有趣有益的见识。 -happylittlewoman- 给 happylittlewoman 发送悄悄话 happylittlewoman 的博客首页 (0 bytes) () 03/29/2024 postreply 12:41:33

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