1031 exchange question

各位大佬，有一事请教. 现有一栋多家庭出租屋，如果出售，可能有近四十万capital gain 和部分的depreciation recapture , 要交税不少。如果用1031 exchange换成两栋新的townhome. 好像继续出租五年，就可以转化为自住房，然后自住两三年后出售townhome 1 ，就可以享受自住房五十万以内的capital gain不用交税的政策吗？然后再搬到townhome 2,再住两三年以自住房出售

主要是现在临近退休，多家庭老旧，管理负担重，所以考虑换成新的townhome.  做减法，逐步减少压力。

 

以上的省税方法是否切实可行? 或者有其他方济逃掉前面的多家庭房的capital gain？

所有跟帖： 

• 可行。不过，先要住满两年后才能算自住房，卖时按出租和自住的年份比例计算，若只自住两年卖，就只能免这两年比例的增值税。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/12/2025 postreply 21:02:13

• 这个经常改变。似乎现在又改回了住够2年就可以了。要问CPA -ChenWang- ♂ (0 bytes) () 03/13/2025 postreply 09:09:15

• 没有改回。如果你说改回，请提供出处。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 03/13/2025 postreply 10:01:47

• 一年前我还注意看过一次，是2年。不过，1031变自住房理论上是不可以的，特殊情况下可以。所以不能把特殊情况当成理所当然。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/13/2025 postreply 10:28:34

• 出租房变自住房，只能按比例减税，不是全部的50万。 -柠檬椰子汁- ♂ (194 bytes) () 03/13/2025 postreply 07:30:32

• 学习了！以前一直认为卖房前回去住两年就行了，看来理解错了 -孤独的异乡人- ♀ (0 bytes) () 03/17/2025 postreply 22:11:17