美国自住房和1031 Exchange

来源: jenning 2024-03-31 12:12:40 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4991 bytes)
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大家知道, 美国自住房有25万(夫妻两人50万)的免税额,这是根据税法Section 121的规定。Section 121的具体要求是卖前的5年内,至少有两年要是自住。

而Section 1031 Exchange,却是投资房的一种延税策略。要求买卖的前后都必须要是Investment properties。 要满足Investment Property的要求,除了必须要是Investment外,还要满足Holding Period的要求。税法并没有对Holding Period有具体的规定,但通常认为,只要超过1年,也就是1年加1天,就可以了。

对小地主来说,买个出租房,只要持有超过1年加1天,就可以做1031 Exchange了。

Section 1031和Section 121是相互独立的,但并不是相互排斥的,不是说用了Section 1031,就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange, 如果Section 121的条件仍满足,那么仍然可以用Section 121。

Section 1031和Section 121都是房东避税的利器,如果合理运用,双剑合璧,威力会更加巨大!

下面说几个两者双剑合璧的例子。

1.旧房是自住和商业混用

以下都是自住和商业混用的例子:

  • 买个Duplex,一单元自住,另一单元出租。
  • 买个100亩的农场,其中96亩用作农田,自家住地占4亩。
  • 经营小Motel,自家住一部分,其它用作旅店。

这都可以做1031 Exchange,同时也可以利用Section 121。

当然Section 121部分要用实际自住比例,比如Duplex自住的一单元,农场自家住的4亩,Motel中自住的部分,可以用Section 121。其它商用部分用1031 延税。

2.旧房由自住转出租

如果房子的前两年是自住,两年后转为出租房出租三年,这时做1031 Exchange,就仍然满足Section 121 的要求。

比如房子卖掉时的Capital Gain 是20万,另外出租3年的depreciation 是5万(自住期间没有depreciation)。这时如果卖掉做1031 Exchange,20万的Capital Gain可以免税(低于50万),而5万的depreciation 是商用不能免,所以1031实际上只是把5万的depreciation 给延后了。

如果房子卖掉时的Capital Gain 是120万,另外出租3年的depreciation 是15万。这时如果卖掉做1031 Exchange,可以免税50万,另外延掉 120-50=70万的Capital Gain和15万的depreciation 。

3.新房由出租转自住

1031 Exchange后买的新房,未来可不可以转为自住房呢?这个绝对是可以的。不过最好满足Holding Period的要求,也就是出租1年加1天后,再转为自住,就应该没有问题了。

不过, 2004年的税法对1031 Exchange买的新房利用Section 121 免税上,加了限制条件。

一般的Section 121是说5年内,只要自住2年以上就可以的,没说必须要持有5年,比如自住2年后马上卖掉也可以。

1031 Exchange后的自住房,要满足Section 121,必须要持有5年以上(我的理解是持有5年,而不是自住5年)。

4. 旧房由出租转自住

这个尽管有些书上说也可以,但我觉得不可以做1031 Exchange,因为卖的时候是自住,不满足Investment的条件,我觉得要做1031 Exchange 的话,最好先出租1年以上,不过这样也许就无法满足Section 121 的要求了。

(注:非CPA, 若有错误, 欢迎指正!)

建宁  2024/3/31

所有跟帖: 

赞!写得清楚明了 -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:27:00

1031 Exchange后,从新房中Cashout Refinance -- 这个也要注意 -绣球花开- 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (76 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:38:39

你是对的,税法对前后的要求都是一样的 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (173 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:45:59

当然有。 有refinance 要报税的 -绣球花开- 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (59 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:58:45

对,至少费用需要Amortization,还有利息的增加 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:05:12

cashout应该要汇报。turbotax上每个房子都要问有没有refi这个问题。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:15:01

你们俩说得对,cashout那部分与主题无关,我删掉了。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:19:10

唉,删了可惜了,其实有用,就是说在1031之前一年做cashout,对资金运作最有利。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:23:36

绣球花开说的对,其实IRS对前后Cashout Refinance 的要求是相同的 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (60 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:30:27

谢谢建宁!融会贯通,一文在手,策划起来就方便了。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:20:57

多谢多谢,学习了, 请教几个option -眉豆角- 给 眉豆角 发送悄悄话 (1927 bytes) () 04/01/2024 postreply 11:20:46

对,只补充一点 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (398 bytes) () 04/01/2024 postreply 13:31:26

谢谢补充。 -眉豆角- 给 眉豆角 发送悄悄话 (1010 bytes) () 04/01/2024 postreply 13:48:48

我觉得第4不行。可以1031置换,但50万的免税额不成立了。置换时有个结算,basis是多少就带多少到置换产业上。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:29:51

对,就像完全是出租房从未自住过一样。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:48:34

请问,卖掉出租房, 然后要多快必须买另一个出租房以避免交capital gain? 过去是180天. 现在是一年? 另外 -jeany88- 给 jeany88 发送悄悄话 (70 bytes) () 04/02/2024 postreply 13:19:24

1031的规则没变,还是180天。 Section 121是必须要自住过。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 18:22:27

自住转租可以不是primary residence 吗? -wanderlustnyer- 给 wanderlustnyer 发送悄悄话 wanderlustnyer 的博客首页 (128 bytes) () 04/02/2024 postreply 21:40:10

当然应该可以, 只是无法用 Section 121 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 08:48:34

据我所知: 1031 exchange 后买入的房永远不能再转为自住房 -3bunnies- 给 3bunnies 发送悄悄话 (413 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:26:43

IRC section 121(d)(6) -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (1709 bytes) () 04/03/2024 postreply 09:03:53

没说必须要持有5年,比如自住2年后马上卖掉也可以。--- 这个可能有误, 必要持有 五年。 -遍野无尘- 给 遍野无尘 发送悄悄话 遍野无尘 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 11:46:48

这个我可以非常确定地说,不是1031的超了2年就可以 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (164 bytes) () 04/03/2024 postreply 13:22:31

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