房子合同拿到了，但是完全没有开心

是完全凭感觉买的office building。主要是因为喜欢这个地点：downtown，而且可以算是中心地带 uptown district。

这房子卖了好几年，一直没卖出去。2018年开价2.5m. 最近降价了比较合理的价格，引起了多方的兴趣。卖家说有人出了要价，没办法，我在我原来的价上加了10万。listing agent说因为我有经验，即使我价格稍低，但是还是决定和我签合同。会不会骗人的呀？感觉10万被我1天就花了。痛苦。感觉被卖家牵着走。给了他们想要的价格。

 

1. 第一层有2层楼的高度，其中有1/3被隔成2层，能否完全隔开成2层？费用大吗？

2. 顶层是office，是否改成公寓楼？zoning 应该没有问题。

1和2应该在能力范围之内。

3. 往上加建，zoning office说他们原则上是没有问题的，但是也需要他们具体分析后才行。我目前也没有这个实力。只是想想而已。

所有跟帖： 

• 如果你做大装修或加建改建，几个大坑：1）除石棉 2）新的sprinkler and fire alarm system 3)电梯 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:18:40

• -wm3791- ♀ (0 bytes) () 12/13/2021 postreply 10:26:21

• 好的我研究研究。谢谢。我最想做的是1和2。怎么样？成本应该没那么高吧？ -rapidestate- ♂ (79 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:40:32

• 我去年做了你说的这个加一层的事情，成本$100/尺，增加5000尺，花了50万，感觉不太值 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:23:10

• 加建一层费用最高，多加几层可以摊平成本。你怎么没多加几层？ -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:32:42

• 如果进入商业地产，最好从有租客的商铺开始，空的旧的写字楼风险大。你先了解了出租市场吗？ -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:26:40

• 我按10年期6%，大概算了一下，NNN出租一半可以打平，现在出租率略超70%。我觉得还行。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:39:05

• 冒昧问一句，你是自己有经验吗？ -blogcity- ♂ (48 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:18:32

• 我只是按他提供给我的资料，说一些自己的看法，我认为是中性的分析。 -守月- ♀ (625 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:43:52

• #2很重要… -blogcity- ♂ (18 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:56:58

• 从你的点评我能看出你很专业且打心底为他担着心。放心吧，他这人比你能想象的精得多，贼得多:) -守月- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 10:14:32

• 患得患失就没必要了。或许这就是卖家的心理价位，即使有心理战，看成是”促成“你会心安，看成“被骗”你不会释怀。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:46:12

• 谢谢你的建议。很有用，我也是听了你的分析才下的决定。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:49:08

• 尽人事，听天命吧。哪天你把这话看出了积极意义，任何困难你都能挺过。 -守月- ♀ (320 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:10:42

• Lender说可以做到3.75，30%首付。这个算是一个利好。 -rapidestate- ♂ (128 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:37:08

• 很不错的投资 -红土豆妈- ♀ (633 bytes) () 12/12/2021 postreply 01:13:36

• 5年固定。这几年整个城市都在重建。前景不错。但是受covid影响 -rapidestate- ♂ (41 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:46:22

• 两大关键点，它们才决定该物业目前价值几何。A，尺租价，B，租约。 -守月- ♀ (354 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:00:53

• 我看了房子的材料也奇怪维护费用怎么那么高？每月七千？不过就算这样gross income还是有一万/月，五年之内现金流是没问题了 -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 10:43:00

• 唯一担心的就是五年以后利息涨了怎么办，到时候如果房子没升怎么办？所以我觉得还是要看当地未来商业地产的升值潜力。 -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 10:44:00

• 最好不要一层改2层 -blogcity- ♂ (337 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:51:33

• 谢谢建议，你说的这些费用我一个也没算过不会算。但是这房子我2年前就感兴趣了。 -rapidestate- ♂ (230 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:01:42

• 2楼改公寓，加卫生间厨房 -blogcity- ♂ (24 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:14:07

• 你是想forced appreciate -红土豆妈- ♀ (272 bytes) () 12/12/2021 postreply 01:23:39

• 刚刚查到了 -blogcity- ♂ (66 bytes) () 12/11/2021 postreply 21:59:04

• 卖家说他们想让新房东和他们谈新的合约，所以我在合同中注明我可以谈合同。 -rapidestate- ♂ (80 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:06:07

• 如果续约就好… -blogcity- ♂ (97 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:10:30

• 隔壁是大型停车场，一楼的租户打广告说他们提供免费停车。 -rapidestate- ♂ (128 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:17:45

• 这个是尽调内容 -blogcity- ♂ (60 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:30:54

• 啥也不懂，纯粹进来道喜羡慕祝好运！ -ljty1- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:16:14

• 步子迈的太大了 -天下攘攘- ♀ (194 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:16:46

• 经济衰退至少还有2-3年。 -rapidestate- ♂ (53 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:48:26

• 我也认为经济衰退还有2-3 年 -天下攘攘- ♀ (101 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:28:49

• 很牛逼，商住混合，加建改建，活很大很杂啊。没碰过这么复杂的 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:24:00

• 恭喜快哥鸟枪换炮 -sneezy888- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 23:08:01

• 第一层有1/3被隔成2层---这层是mezzanine -nyjg- ♂ (246 bytes) () 12/12/2021 postreply 01:39:38

• 加建改建可能需要onsite parking -nyjg- ♂ (35 bytes) () 12/12/2021 postreply 01:59:02

• 祝贺心想事成！ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 04:50:00

• 大手笔啊，厉害 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 05:02:46

• 恭喜快哥 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 05:10:00

• 啥也不懂，但看着觉得不是那么诱人。停车是很多市内商业的硬伤，如要改成住宅，车停哪里去？ -香香生煎馒头- ♂ (111 bytes) () 12/12/2021 postreply 05:53:24

• 城市中的年轻人都不开车了啊！ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 05:57:00

• 不完全是。最近阿拉就是在城里看房子，一个停车位有好大的吸引力。 -香香生煎馒头- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:00:09

• 那是纽约这样的大城市，去城外都有很好的公共交通，如果是中部中等城市，一出城市中心区域没车就非常不方便了 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:00:29

• 那他这个。。在哪里？ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:05:00

• 他以前是中部的，现在人在加州，搞不清楚在哪里，应该不是纽约芝加哥 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:13:03

• 隔壁就是大型停车库 -rapidestate- ♂ (87 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:29:03

• 斜对面也是停车库。这个稍微小点。 -rapidestate- ♂ (4416698 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:36:11

• 感觉唯有加建才能充分发挥它的商业价值。 -jenning- ♂ (473 bytes) () 12/12/2021 postreply 06:34:00

• 看错了，二楼面积1.1万，不知改建的费用。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 11:12:19

• 商业地产完全不懂，但是喜欢有理想有魄力的人。祝福！常来分享啊 -thankful- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 07:28:16

• 没调查清楚没实地看房就买商业地产，赞胆大 -花果山庄主- ♂ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 08:23:00

• 快哥，你这个是典型的buyers remorse.相信你自己的直觉和已经做的功课。把这个搞起来，然后教教我们。期待！ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 08:38:00

• 恭喜以70%18年要价拿到标志性建筑。看好城市希望建筑在成长节点上。望如守月分析有现金流净值能运作起来，进可大发退无绝路。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:05:35

• 应当听AMY中肯建议做好市场调查。城市中心零售/办公/住宅的实际需求和趋势。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:26:35

• 应当听AMY中肯建议做好市场调查。城市中心零售/办公/住宅的实际需求和趋势。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:26:38

• 简单查了一下sale comps -blogcity- ♂ (84 bytes) () 12/12/2021 postreply 09:25:26

• 这个难道不可以改建一层成住宅公寓卖出去，资金不就全回笼了？其余的能赚多少租金就拿多少唄。我不懂乱说说。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 13:07:18

• 终于给自己挖了个坑跳了 -Tagine2- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 15:46:05

• 恭喜， 很漂亮的建筑物，崇拜！ -happylittlewoman- ♀ (0 bytes) () 12/13/2021 postreply 05:16:01