现金流与增值的比较

前面看了建宁写的好文章，我也分享一下这个2年级小地主对现金流和房产增值的一些思考。

对现金流和房产增值孰优孰劣的讨论，就像对华山派剑宗和气宗谁更厉害一样，吵来吵去没有结论。这个选择可能是因人而异。

我是刚开始投资，工资收入又不高，所以我专注于高现金流的投资。

第一现金流和增值那个重要？现金流就像是血，不论是大象还是老鼠，失血后，死亡是分分钟钟的事情。所以不论你的net worth 有多少，如果没有足够的现金流维持健康的运转，一旦出现了一些意外的情况，就有可能会有财务方面的问题。比如：1）你可能失业，这个在美国不少见。2）你可能由于健康原因不能工作。3）你可能暂时不想工作了。4）其他的原因，比如你需要回国照顾父母一段时间。

所以我投资的目标是需要用现金流替代我的工资收入，即使我不能工作了，我也可以保证家里的生活需要，这是我要的财务自由。如果我net worth很高，但是我离不开我的工作，我要看老板的颜色，我不能失业。这个还不是财务自由。

 

第二现金流的房产能不能做大？有血液供应的地方就会长肉。血流越丰富，营养越多，肉也长得越快。以前听人讲过高现金流的投资到了一定的程度也会有复利的效果，财富增加的速度呈指数式上升。我的投资房现在的现金流不错，几个月就可以攒出一个白菜房的首付，随着时间的推移，复利的效果会越来越明显。

 

第三如何有完全被动的收入。一开始起点低，资金少，自己也啥也不懂， 只有事必躬亲。什么都要做，坏处是又臭又累，但好处可以迅速积累第一手的经验，不容易被handyman骗。但是随着财富和经验的积累，可以有足够现金流去雇人干活，就不用自己亲历亲为。到了一定的程度只要打一打电话，做一做follow-up，算好账就好了。

 

举个自己的例子。白菜房的维修会比较多，我自己稍微懂一点。有一次一个房子需要小修理，我自己懒的过去了，就请一个中国师傅报个价，结果他说要500块。我觉得这个太离谱了，就自己去修了，化了20块钱。我回头告诉了这个中国师傅我20块钱就修好的东西， 你要500块太夸张了。这个师傅以后就不敢乱要钱了。后来又有一次，一个房子要过户，需要修一堆小东西。我又找他估价，结果两个人干了1整天才要600块。有过第一手的经验才方便管理经营。

 

我想投资的最终的目的就是朽哥提出的3个自由。世界这么大，我想去看看。

 

 

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 有啥比较的，基本就三种可能。1。两者都有最好。2。至少要有一个。3。一个都没有 -pssci- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 12:50:25

• 3是雷锋叔叔 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 12:55:42

• 3肯定是赌增值，要么timing不对站岗要么对地区判断失误，这几年形势变化快好多地方在深刻转变的前奏。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:48:43

• 是，我们州一直是增长慢的，但是就这过去的5年，长的也不是很慢了，2015年26万的房子，现在45万左右，一直是正现金流 -米奇的厨房- ♂ (289 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:56:03

• 风水轮流转，元宝滚过来，挡啊挡不住。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:01:52

• Charlotte实在是抢不过那些加州来的啊，经常加15%，20%什么的，也快没有现金流了。 -米奇的厨房- ♂ (79 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:05:11

• 其实NC是我非常看好的一个地方。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:13:05

• NC只有几个大城市和周边还可以，广大农村还是不行的，收入跟不上 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:39:41

• 科三角应该不错吧！我一直忽悠家住NC的亲戚去那里投 ：） -jenning- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:48:01

• 现金流已经很差了。如果现在买房的话。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:48:44

• 放在10年15年20年的时段，如果确定人口收入工作机会经济前景持续增长，以后房价租金也会持续增长。 -haomahaoma- ♀ (236 bytes) () 07/15/2021 postreply 15:45:40

• 是这个道理。但是，如果你可以准确预测波段 -blogcity- ♂ (71 bytes) () 07/15/2021 postreply 20:09:49

• RTP就看苹果，谷歌说话算不算数了 -maxil2004- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 15:44:15

• 苹果已经确定地方了要自己建，好像已经先租一个很大 的building。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 15:49:59

• 自己管理，你的模式很好，我主要讲不自己管理的。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 12:55:09

• 你这个不受loan number 的限制么，cash out 也可以用commercial loan么 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 15:34:48

• 华山论剑，高手更看重现金流。 -L- ♂ (56 bytes) () 07/15/2021 postreply 12:57:51

• 是，有现金流就没啥可担心的，想扩大规模也行，不想扩大规模的像我这样的也行。加州那位杀人的老吴的教训还是很深刻的 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:00:33

• 每个人的需求不一样，那些负现金流的买家可能不在乎那点儿现金流，仅是为了增值/保值/分散投资 -kungfutea- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:01:30

• 有现金流的目的也未必是为了那点现金啊，是风险控制手段 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:13:57

• 经验教训都是钱买的。看篇帖子能有点共鸣就不错，能学到啥的是期待过高。 -卒在征途- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:13:59

• 房子不升值的地区（美国很多地方），现金流也高不到哪去，最终回报有限。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:23:00

• 看地方，加州的两大都市区，找到打平的都难，怎么追求现金流，因地制宜，知己知彼才是 -飘落的草- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:51:00

• 关于现金流和增值的争论是个永久的话题 -jenning- ♂ (635 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:53:20

• 风险管理当然包括选择好的房客保证有现金留的啊，我疫情期间也一分钱没人少付啊。关键都在“人” -米奇的厨房- ♂ (205 bytes) () 07/15/2021 postreply 13:59:03

• 首先，恭喜您！但投资有很多种手法 -jenning- ♂ (342 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:10:24

• 1.公寓楼持有成本太高，而且很多不确定因素不在自己的控制之下，所以我最后一个condo今年卖掉换成了SFH -米奇的厨房- ♂ (463 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:37:33

• 这么说吧，你不能期望投旧金山跟投底特律得到一样的现金流， -jenning- ♂ (136 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:43:57

• 那当然，底特律的现金流也不值得投，太费力了，经常收不到或者需要带枪，那比full time job还累，我只找 -米奇的厨房- ♂ (271 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:46:55

• 如果租控之类的政策性变化肯定公寓先开刀，公寓接手方多是投资者而且地段变化了很难出手，sfh就灵活多了容易出手变现。 -haomahaoma- ♀ (35 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:46:46

• 把现金流放在首位，比较牢靠，飞不高也跌不死。我的观点始终是现金流最重要，增值是plus -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:31:49

• 资金不充裕时，刚开始起步现金流很重要。认识一人，不差钱，现金买房跟买个包似的，买个包也就是想装个烤地瓜，所以他的房子基本上又有现 -backpack- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:45:22

• 现金流又有升值 -backpack- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 14:46:18

• 当你的财力到了不担心现金流的地步 -blogcity- ♂ (53 bytes) () 07/15/2021 postreply 16:42:02

• 的确。是高一级段位时的投资策略。谢谢 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 17:03:00

• 谢谢楼主和大家的讨论！很涨见识，有这么多种方式投资 -thankful- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 18:29:48

• 几个月就可以攒出一个白菜房的首付? 首付那么便宜？几千块钱？ -Coco_lau- ♀ (0 bytes) () 07/15/2021 postreply 21:50:30

• 握手，这个也比较符合老朽思想路线。提上来谢谢老朽！ -wintersweet11- ♀ (631 bytes) () 07/15/2021 postreply 23:20:56

• 同意，现金流是根本，增值靠时机，一个就像是股息，一个就像是股价，两个都有当然好，但是如果做长期投资，还是首先要看股息，就是现金流 -markyang- ♂ (0 bytes) () 07/16/2021 postreply 21:29:43