假设我有三个出租房,一个net income是正的,两个是负的。综合三个出租房,一年的loss是8千。
现在我想出售其中最不赚钱的一个出租房,此房一年的loss是1万,累计loss是7万。三个房的累积loss是5万6。如果我做1031 exchange,该房此前的累积loss应该怎样处理?
谢谢!
假设我有三个出租房,一个net income是正的,两个是负的。综合三个出租房,一年的loss是8千。
现在我想出售其中最不赚钱的一个出租房,此房一年的loss是1万,累计loss是7万。三个房的累积loss是5万6。如果我做1031 exchange,该房此前的累积loss应该怎样处理?
谢谢!
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你要说在哪里大家才可能给你出主意。为什么会loss,是不是可以贷款调整或有钱再逐步加进去
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07/04/2020 postreply
14:07:57
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都在NJ。房子的地税管理费贵。计入折旧后就是loss。net cash flow是正的。
-nydct-
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07/04/2020 postreply
14:58:07
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跟错地方了
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07/04/2020 postreply
17:44:04
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以前的loss 如果你报税时已经将你的工资收入或者其他出租房收入抵了。就不能算了
-gccard-
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07/04/2020 postreply
15:05:12
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我是说我还有这么多loss是没有抵扣的,要每年carry forward,我每年总loss都有8千到1万的,一直挂着。
-nydct-
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07/04/2020 postreply
15:38:07
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如有carry over loss,最后计算final capital gain 时,在schedule D里可以一次性抵掉。
-IEbird-
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07/04/2020 postreply
15:50:17
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谢谢你!那怎么区分这个loss是哪个房子产生的呢?
-nydct-
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07/04/2020 postreply
15:57:27
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是的。只要有gain就可以相抵。
-IEbird-
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07/04/2020 postreply
17:02:02
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如果loss是你的折旧产生的,可以先不管它。折旧以后卖房要重新算的。
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07/04/2020 postreply
16:02:20
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谢谢你的建议!这个房贷款已经pay off了,之所以想卖是因为找不到新房客,而carry成本一个月有1900多
-nydct-
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07/04/2020 postreply
17:39:08
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+1。 每年账面上的收入与亏损申报income tax,与卖房/exchange时计算capital gain/investme
-IEbird-
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07/04/2020 postreply
15:43:27
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investments base 不是一回事。
-IEbird-
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07/04/2020 postreply
15:54:22
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我的理解做1031交换是为了盈利推迟交税,你有损失为什么要做1031呢
-gqc-
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07/04/2020 postreply
16:22:41
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已经折旧十几万了,就有gain了。我说loss是把买价卖价简单比了一下。而且我是
-nydct-
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07/04/2020 postreply
17:08:51
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cost basis不是你随便定的。你要把出租那一年的market value去比较买来时的买价那一个小就取那个。
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07/04/2020 postreply
17:57:22
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market value在哪儿找呢?Zillow,redfin,realtor给的都不一样。
-nydct-
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07/04/2020 postreply
19:14:45
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单看这些listing site不是很合适的。你如果有出租前做过refinance的话,appraisal的value可以参考。
-Progressive-
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07/04/2020 postreply
21:57:19