和时间赛跑 – COVID-19 对商业地产最坏的打算 （worst case scenario）

抛开珍珠港袭击（back then Hawaii was not even part of the US）和911 的恐怖事件，美国本土在1865 年的南北战争之后，就没有经历过全民介入的硝烟灾难了。COVID-19, 对天生乐观 （或者说Naïve）的老美，会是一个蛮大的考验！这个新冠状肺炎之诡异，难怪会有持续不断的阴谋论 – 它对于新兴的millennials 的共享经济的打击 （Uber, Airbnb, WeWork，etc.）, 导致的5G deployment的延后，产生对国际大工厂产业链的阻断，可能是毁灭性的。疫情之后的世界新秩序，意识形态的recalibration, 大时代的到来，我们拭目以待！

疫情对商业地产（这里只提commercial retail）的冲击， 我以为会有三个阶段：

• Level 1：百业萧条，低端人口失业，没有钱消费
• Level 2：实体店经营困难，资金链阻断，无法交租
• Level 3:  房地产主无法偿还银行欠款， 产生loan default

对于我们房地产投资者，真正的危机是在Level 3的层面. 这两天， 我把我的portfolio 的店家状况请PM公司 做了风险评估。 示下：

种类	占比例	实体店举例
Essential Consumptions	40%	超市，杂货，酒铺，外卖店，咖啡馆，当铺
Essential Services	30%	牙医/家庭医生/药房，美发， 美甲，转账，daycare
Non-Essential Services	17.50%	保险，会计/law office, 按摩，拳道馆
Non-Essential Consumptions	12.50%	堂食餐厅，时尚店，宠物/鲜花店

 

经过这一两年的Internet Resistance 的自然淘汰，还好我的Non-Essential Consumptions 比例不高。 这些店撑不过2-3个月。Non-Essential Services 我不担心，因为他们可以网上操作， 或是上门服务。Essential 的，因该撑的过难关，甚至发个国难财。这样算来，房地产主的危机时刻，会在六月初。 五月底六月初，美国的夏天将之。乐观的判断是COVID-19 会在夏天消失。天朝的抗“疫”战争持续了3个月。美国的效率通常是天朝的1/4. Worst case scenario, COVID-19 会在2021年的夏天彻底控制。 Can I survive 3 months? Of course. Can I survive for another 12 months? I think so，barely. LOL。照这样推算，股市的抄底， 会在summer of 2020. 房市的抄底，是 summer of 2021！

所有跟帖： 

• LOCAL CREDIT， 租约短的会困难。结合产业本身的趋势，查一下他们个体的财务和担保。 -Blueshirt- ♂ (759 bytes) () 03/14/2020 postreply 11:15:22

• Blueshirt 您是broker, 不知道业主管理credit tenants的难处 -Silvercharm- ♂ (142 bytes) () 03/14/2020 postreply 12:48:35

• 我之前在地产公司里面做过ASSET MANAGEMENT。 大租户的确官僚，但稳定。这是我在上次危机的经验： -Blueshirt- ♂ (1111 bytes) () 03/14/2020 postreply 14:05:42

• 言之有理。有些credit tenant也挺难搞的。我的个人经验是营业额在5000万左右的公司最好管理。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/14/2020 postreply 19:55:15

• daycare已经奉命全部关闭。dental的排期6个月后大约在十月份。这期间不会有生意。 -sweetptt- ♂ (59 bytes) () 03/14/2020 postreply 13:27:28

• it is a moving target, and differ from state to state -Silvercharm- ♂ (396 bytes) () 03/14/2020 postreply 13:36:26

• 他是说，这些客户怕传染都不去了。但我觉得他们会挺住。我们也可以看看新的SBA -Blueshirt- ♂ (124 bytes) () 03/14/2020 postreply 14:18:25

• 如果疫情扩张，但凡需要面对面的生意都可能大幅消减，因为怕传染。只有网上的，外卖的，送货上门的这类生意有生存空间。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 03/14/2020 postreply 15:01:02

• 美甲不应该算在Essential Services里。美发？也许 -桂雨1- ♀ (0 bytes) () 03/14/2020 postreply 16:29:52

• you don't know my peps 啦 ：） -Silvercharm- ♂ (86 bytes) () 03/14/2020 postreply 16:55:57

• level 1 免收入税，直升机撒钱，开动基建项目； -清水胜浓茶- ♀ (300 bytes) () 03/14/2020 postreply 16:38:44