和时间赛跑 – COVID-19 对商业地产最坏的打算 （worst case scenario）

抛开珍珠港袭击（back then Hawaii was not even part of the US）和911 的恐怖事件，美国本土在1865 年的南北战争之后，就没有经历过全民介入的硝烟灾难了。COVID-19, 对天生乐观 （或者说Naïve）的老美，会是一个蛮大的考验！这个新冠状肺炎之诡异，难怪会有持续不断的阴谋论 – 它对于新兴的millennials 的共享经济的打击 （Uber, Airbnb, WeWork，etc.）, 导致的5G deployment的延后，产生对国际大工厂产业链的阻断，可能是毁灭性的。疫情之后的世界新秩序，意识形态的recalibration, 大时代的到来，我们拭目以待！

疫情对商业地产（这里只提commercial retail）的冲击， 我以为会有三个阶段：

• Level 1：百业萧条，低端人口失业，没有钱消费
• Level 2：实体店经营困难，资金链阻断，无法交租
• Level 3:  房地产主无法偿还银行欠款， 产生loan default

对于我们房地产投资者，真正的危机是在Level 3的层面. 这两天， 我把我的portfolio 的店家状况请PM公司 做了风险评估。 示下：

种类	占比例	实体店举例
Essential Consumptions	40%	超市，杂货，酒铺，外卖店，咖啡馆，当铺
Essential Services	30%	牙医/家庭医生/药房，美发， 美甲，转账，daycare
Non-Essential Services	17.50%	保险，会计/law office, 按摩，拳道馆
Non-Essential Consumptions	12.50%	堂食餐厅，时尚店，宠物/鲜花店

 

经过这一两年的Internet Resistance 的自然淘汰，还好我的Non-Essential Consumptions 比例不高。 这些店撑不过2-3个月。Non-Essential Services 我不担心，因为他们可以网上操作， 或是上门服务。Essential 的，因该撑的过难关，甚至发个国难财。这样算来，房地产主的危机时刻，会在六月初。 五月底六月初，美国的夏天将之。乐观的判断是COVID-19 会在夏天消失。天朝的抗“疫”战争持续了3个月。美国的效率通常是天朝的1/4. Worst case scenario, COVID-19 会在2021年的夏天彻底控制。 Can I survive 3 months? Of course. Can I survive for another 12 months? I think so，barely. LOL。照这样推算，股市的抄底， 会在summer of 2020. 房市的抄底，是 summer of 2021！

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