做地主的初级和中级阶段

这2天和如风如梦聊了一些。论坛也格外热闹，各种白菜房的光荣史闪闪发光。咪姐的苍蝇和鸡腿的分析很有道理。我觉得归根结底，思路要理清楚的一条就是，你做地主站在哪个阶段：初级还是中级。（高级暂不用讨论。）

初级阶段：一个房接一个房买，抓一个又一个deal，无论是价格，维修，还是招租，还是房客，你深入到的是每个房子的毛孔。经常沉浸在吃完一个又一个大饼，回味无穷的阶段。你是地主，又是PM，又是维修工。这个阶段，与你买房数量多少并没有太多关系，个位数与两位数的差别在于论坛灌水的底气和说房的经验值。（借用咪姐的话，这是吃稀饭，吃一碗倒一碗吃撑的阶段，对比起饿肚子睡大街，那是无比幸福了。）这个阶段基本上都是集中在民居。

中级阶段：咪姐是一个代表，因为典型代表是物业的大标的，银行贷款杠杆用到极致，几年后就可以空手套白狼。这就是资本运作中的一条。对比起初级阶段，抓现金流在资本运作中真的是小头。做地产最佳方式是抓大放小。把一堆白菜换成一栋大白菜公寓楼，同样是服务于低收入，但是这样的大白菜是可以吸引大财团，卖出火腿的肉价。这就是化零为整的一个重要思路。这个阶段肯定是做商房（风险系数从小到大依次为公寓楼-办公楼-零售-仓库等。公寓楼因其民用居住性，安全系数最高！）。

举例说明：我一个好朋友，当然他做地产有20多年，现在千万级，他在2012年前后与人合伙贷款买了一个大型公寓楼1500万，平均4万多一个unit。他投了100多万，这个月，纽约的一个财团过来买走了。对方开价3000万。当时他和几个合伙人一算，cap. rate 7，5年价格翻1倍。其实这个楼在2年前已经cash out refi,目前是空麻袋背米，每年的现金流在100多万，5年现金流即使按500万算。但是一把卖出赚1500万。这样一算，现金流就是个小头，差价增值才是大头！不够戏剧的是，当初他们签好卖房合同（经纪人主动找上门，因此他们这一单卖房是0 listing fee，经纪人的佣金是找买家要了1%），时隔半个月。有人告诉我朋友，按现在行情，可以卖3500万，我朋友非常懊恼。我说，你怎么不来问我，我帮你查查行情，按cap rate 6可以卖到4000万。最后他也只能哈哈苦笑了。我朋友在这5年内，根本没有插手任何管理，因为有专业管理团队在运作。真正是甩手掌柜。

做地主的初级阶段，盯现金流，赚的还是辛苦小钱。只有大标的，基数大，哪怕不用翻倍都能有大把的进账，那样才能实现资本飞跃。现在这个案例是我的激励目标。目前我们的资金90%都押在民居上，处于初级阶段。只是最近半年，我也一直在考虑如何化零为整，转型需要更多思考，转弯需要更多把握和掌控。只是当你习惯于一种投资模式之后，要改革，要换跑道，无论从思路还是行动方面，这其中的准备工作是需要做充分的。大家一起加油，努力吧！

 

 

所有跟帖： 

• 果酱了，我还在亲力亲为，算不上成功也算不上大。为你朋友的成功而高兴，机会的成分也有。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 14:08:45

• 成功是因为房价在顶端。纽约的到乡下买房，加州的到Nevada山脉东边买房。只能说明房价到顶了。 -sweetptt- ♂ (72 bytes) () 10/22/2017 postreply 14:52:21

• 哈哈，俺没有这份担心 -travelworld- ♂ (149 bytes) () 10/22/2017 postreply 15:15:04

• 谢谢咪姐的分享 -可口可言- ♀ (344 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:07:43

• 猪在风口上都能飞，那天没风啦，房租一跌 猪不就完啦？ -硅谷码工头- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 23:56:56

• 化零为整做起来的难度是timing，如果不想有税务负担的话，1031最理想，但是 -kozy- ♀ (237 bytes) () 10/22/2017 postreply 16:15:24

• 只需要首付。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 16:23:45

• 我明白如果不mind交税，是可以买房卖房分开考虑的，不难操作。但是税好厉害啊，不能不考虑的。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 16:35:57

• 太贪 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:33:36

• DST? -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:03:00

• 天，更复杂了。不懂哎。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:23:27

• 如果可能先锁定一个大楼，比如close在3-4个月之后，然后赶紧挂牌卖小房。 -可口可言- ♀ (545 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:03:50

• 前面一半的transaction（买楼）在加州这种火热拼抢的市场上做不到，抢不到楼。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:22:58

• 如果太火爆，那么只有找没有上市的目标来锁定，自然屏蔽所有潜在买家的竞争。 -可口可言- ♀ (495 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:31:24

• 给点优惠，如果能把手里的多个小房打包卖给一个/几个投资客最好，商量一个灵活的过户时间，比如6个月。或者硬着头皮交税 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 19:50:33

• We buy houses那些买家出价都特低。 -frombjwithlv- ♀ (0 bytes) () 10/23/2017 postreply 05:39:18

• 个人稍好点 -frombjwithlv- ♀ (53 bytes) () 10/23/2017 postreply 05:40:08

• 完全不赞同。american home 4 rent 按你的标准就是小地主 -rapidestate- ♂ (227 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:15:51

• 我的这篇文章不是讨论资产多少论地主大小，我的中心思想是如何用贷款最大限度实现跑马圈地，最快速增值套现，实现资本飞跃。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:26:17

• 看了3遍都没看出来。房地产不是应该顺势而为吗？ 做你最拿手的，并做到极致是最容易成功的。 -rapidestate- ♂ (140 bytes) () 10/22/2017 postreply 18:17:33

• 对。慢慢折腾 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 19:15:46

• 10000单位超大大地主；3000以上大地主。大地主的标准是街上找个谁至少见过这家地产的路边牌 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:38:23

• 越来越觉得房地产就是靠命运吃饭，你那疙瘩有什么草，你就只能吃什么草，根本没有共通性。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:26:33

• Agree. -borisg- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:35:25

• 若没在投坦受到启发，说不好你那无本百万房，也与你无缘啦。不能全寄望在比特币上吧。:) -守月- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 18:11:06

• 说得对！一醐一醐的灌顶：）拜谢拜谢。比特币多好玩啊，想拉斯维加斯越赌越赢的赌棍：） -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 18:34:24

• 需要整那么大吗？ -Goldwang- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 17:28:03

• why not copy your friend's deal... -wanjingyou- ♂ (354 bytes) () 10/22/2017 postreply 21:01:19

• 这个例子中如果是3个以上合伙人的话 -frombjwithlv- ♀ (561 bytes) () 10/23/2017 postreply 05:37:51