加拿大小地主报税注意事项

来源: 2010-03-31 13:41:56 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2695 bytes)
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既然是小地主, 就会有房屋出租收入, 就要填写T776 - STATEMENTS OF REAL ESTATE RENTALS。公式其实很简单,净收入 = 收入 - 开支 - 折旧 
NET-INCOME = GROSS-INCOME  -  EXPENSE  - CCA (Capital Cost Allowance), 但实际上还有很多细节要注意的。

1) 收入 (Gross Income):当年总的房租和其他的收入。
如果租户给你干活以减免房租,需要在OTHER INCOME里申报, 但这部分你可以申报开支或折旧。
押金不算收入,但提前给的最后一个月房租算这年的收入。

2) 开支(Expense) : 这部分的难点是分清CURRENT EXPENSE和CAPITAL EXPENSE。CURRENT EXPENSE算当年的开支,比如小修小补。CAPITAL EXPENSE比如换窗户,屋顶,这部分需要计入折旧。另外买房发生的费用都只能折旧。开支内利息不能计入本金部分,CONDE FEE理论上不能计入Reserve Fund,但管理处应给出每年的相关费用作为你申报的开支或折旧。 

3) 折旧 (CAA): 首先地是不能折旧的,房屋每年最多折4%,所以要分清地价和房价,一般以CITY的评估为准。如果没有地价这一项,一般HOUSE的地算25%,CONDE 算10%,你也可以用其他的比例,但一定要分一部分算地价。CCA最多4%或把你的净收入减到0。

CCA其实是一把双刃剑,虽然可以延税,但卖房时有可能RECAPATURE CCA,导致卖房时多交税。比方买价20W (地5W, 房15W), 几年出租后房折成了10W。最终卖了25W,而你又没有其他房屋出租,这样你的INCOME = 15 - 10 = 5W (100%打税) CAPITAL GAIN = 25 - 20 = 5W (50%打税)。 TAXABLE = 5 + 2.5 = 7.5W . 所以很多人每年并不申报CCA。

其他还有很多要考虑的地方,最近比较忙,没法再写了,用空的时候我再更新。

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    谢谢分享!多交流啊! -RE8888- 给 RE8888 发送悄悄话 RE8888 的博客首页 RE8888 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2010 postreply 15:17:26

    DING!!!! THANKS!!! -彩盒子- 给 彩盒子 发送悄悄话 彩盒子 的博客首页 彩盒子 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2010 postreply 19:13:13

    U.S. is different in terms of CAA -比花花还花- 给 比花花还花 发送悄悄话 比花花还花 的博客首页 比花花还花 的个人群组 (92 bytes) () 03/31/2010 postreply 19:20:59

    除了CAA,其他和美国基本一样。 -laoyangdelp- 给 laoyangdelp 发送悄悄话 laoyangdelp 的博客首页 laoyangdelp 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2010 postreply 19:35:40

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