加拿大小地主报税注意事项

既然是小地主， 就会有房屋出租收入， 就要填写T776 － STATEMENTS OF REAL ESTATE RENTALS。公式其实很简单，净收入 ＝ 收入 － 开支 － 折旧 
NET-INCOME = GROSS-INCOME  -  EXPENSE  - CCA (Capital Cost Allowance), 但实际上还有很多细节要注意的。

1) 收入 (Gross Income)：当年总的房租和其他的收入。
如果租户给你干活以减免房租，需要在OTHER INCOME里申报, 但这部分你可以申报开支或折旧。
押金不算收入，但提前给的最后一个月房租算这年的收入。

2) 开支(Expense) : 这部分的难点是分清CURRENT EXPENSE和CAPITAL EXPENSE。CURRENT EXPENSE算当年的开支，比如小修小补。CAPITAL EXPENSE比如换窗户，屋顶，这部分需要计入折旧。另外买房发生的费用都只能折旧。开支内利息不能计入本金部分，CONDE FEE理论上不能计入Reserve Fund，但管理处应给出每年的相关费用作为你申报的开支或折旧。 

3) 折旧 (CAA): 首先地是不能折旧的，房屋每年最多折４％，所以要分清地价和房价，一般以CITY的评估为准。如果没有地价这一项，一般HOUSE的地算２５％，CONDE 算１０％，你也可以用其他的比例，但一定要分一部分算地价。CCA最多４％或把你的净收入减到０。

CCA其实是一把双刃剑，虽然可以延税，但卖房时有可能RECAPATURE CCA，导致卖房时多交税。比方买价２０W （地５W， 房１５W）， 几年出租后房折成了１０W。最终卖了２５W，而你又没有其他房屋出租，这样你的INCOME ＝ 15 － 10 ＝ 5W （１００％打税） CAPITAL GAIN ＝ 25 - 20 ＝ 5W （50％打税）。 TAXABLE ＝ 5 + 2.5 ＝ 7.5W . 所以很多人每年并不申报CCA。

其他还有很多要考虑的地方，最近比较忙，没法再写了，用空的时候我再更新。