首先说，不要pay for points，因为以后利率下降你还有机会重贷，如果你pay for points 你重贷的时候这部分钱就回不来了。具体到你的问题：
1，找到更好的投资房贷款，我的经验是去网上，忘了是bankrate.com 还是 lendingtree.com，可能是后者，总之把个人资料填到里面，一按submit，你的手机就会不停地响起来，会有至少五六家贷款公司打电话给你，我当时就是花了不少时间，每家都quote，提交申请表申请资料啥的，这个过程很繁琐，但是收到的quote 很容易就能看到你能拿到的最好rate。有一家给我的最好，两家一般但是听说第一家的rate 之后也price match了，还有两家高一些，我就从了第一家，感觉他们最真诚。
2，我在上面第一家做了贷款之后顺便也做了cash out refi，毕竟如果他给我的投资房利率最低，很可能cash out refi 也是最低的。如果你不怕麻烦，再重复一遍上面的过程也是可以的。
3，不清楚，通常投资房是比自住高一些，比如以前自住房是3%的时候投资房可能是4.25%，4.5%。既然你的投资房都付清了，我猜自住房也付清了，你试试把自住房refi了，拿出现金来直接买下一个投资房，可能利率会低一些更划算？等以后利率下降了再refi 投资房。这样的话你的offer也更有吸引力，可以多砍一些价钱。
最后再嘱咐你几句，理论上说，投资房只要有正现金流就可以做（假设你首付25%或者高一点），尽量不要每个月往里搭钱那样不可持续没法扩大。但是版上的大佬们很多人认为今年不是买房的好时机，利率高而房价又没怎么下跌，如果不是刚需不要买房，他们很多人手里拿着不少钱准备房价下跌后进场抄底的。你最好也考虑考虑进场的时机，不是说不能进，而是要做好心理准备，万一房价跌个20%能不能接受，会不会影响生活和夫妻感情。如果你们每隔两三年能买一个出租房也无所谓，要是攒了好久的钱只能买这么一个，那就要多加小心。
