咱也免不了俗套，也来谈谈房产投资和股票投资。
我在房产投资上做得比股票好，所以我的观点肯定带有偏见，并且我可能也是地主中的异类。
看过我文章的朋友可能知道，我是个甩手地主 (hand-off investor)，大多房子没见过，房客没见过一个，就连本地唯一的投资房，除了建的过程中看过几次外，建好后我已经有三四年没去看过了。
我的房产大多是2016年以后购置的，而自2015年以来，其实我在房产上花的时间并不多，主要是在偶然的一个机会发现了一个建商，跟投了几个项目。我的主要工作就是办办贷款，别的想使劲都使不上，毕竟到目前为止，我尚未掌握在几千英里外隔空发功的本领。
可以说，我是把房产，跟股票一样，看做一种普通的金融产品来投资的。至少我是眼中无房，至于心中有没有房，到现在连我自己都还没搞清楚。
而当地主，其实极不适合我，或者说极不适合我的个性。
既然不适合，为什么还要投呢？
主要是我看到了其中的钱.钱.钱.途!
咱别的本事没有，加减乘除到会，更了不得的是，大多情况下竟然还能算对。
房产投资的回报，除了税收等优惠外，主要也不过是两部分：租金利润和增值。
租金利润方面，独居屋方面统计数据不多，但公寓楼有详细历史数据，美国公寓楼的历史平均租金利润回报率，或者说Cap Rate，大约是4~9%。以前比较高，近二十来年利率较低，Cap Rate也变低，最低时约4%，现在接近5%。
房屋增值方面，尽管Case-Shiller百年房价指数显示，美国一百多年来每年房价增值只有3.3~3.4%。但是，过去半个世纪，尤其更近的时期，房价增速明显加快，全国平均达到了4%以上。
如果说股票的历史年平均回报是10%的话，房产就算稍微低一点，也非常接近10%，我们不妨假定房产的年回报也是10%。
如果用现金投资而不用杠杆的话，应该无脑投股市，省事且回报不低于房产。
而杠杆的存在，彻底打破了这种平衡。
在我开始投资地产的三四年后，也就是2015~2016年间，我就意识到，在利率低于5%的情况下，尤其像美国这样有长期固定利率的国家，财富增长的速度，基本取决于获取杠杆的速度。我当时就算得很清楚，每1米贷款，每年会带来约5万的财富，当然2米就是10万，5米就是25万，10米就是50万，再简单不过的算数。注意这些都是别人的钱帮我们赚的，而我们自己的钱该怎么赚还怎么赚。
或者换种算法，如果房产年回报10%，利率5%，三倍杠杆的年回报是：
10%（自己投入）+（10%-5%）*3 (杠杆）= 25%
就算房产年回报只有8%：
8%（自己投入）+（8%-5%）*3 (杠杆）= 17%
也不是股市大市能比得了的。
在这种情况下，比较股市回报跟房产回报，对股市极不公平。尽管股市也可以用杠杆，但没有数据显示股市中杠杆与回报有相关性。
在利率低于5%的情况下，应该无脑投房市，并尽可能把杠杆最大化。
我以上的算法中隐含了一个重要的前提：就是房产的租金回报（Cap Rate），应该不低于利率。比如利率是5%， Cap rate 也应该至少在5%或者以上，这样基本可以保证无负现金流。这基本排除了房价奇高的顶级城市，顶级城市租售比太差，无法做到杠杆最大化；当然也要排除差的城市，差的城市谁知道二十年后还有没人愿意住。
在当前高利率的情况下，杠杆就失效了。在杠杆失效的情况下，与股市相比，房产就没有优势了。
在有正杠杆的情况下，应该无脑投房市；在没有正杠杆的情况下，应该无脑投股市。
离开了利率等经济大环境，讨论那个好坏意义不大。
很多人怕麻烦，不愿意投房产，这个可以理解。一般双职工，只要勤勤恳恳工作，即便不投房产，一辈子也可以积累不少财富，这也是事实。而我，若非生活所迫，也不会选择当什么劳什子地主，哈哈！
建宁 2023/11/17
