原来您连概念还没搞清楚

商业地产的估值就是 NOI 除以 cap rate。房租在分子里面，cap rate 是 分母。cap rate 和 occupancy 没有关系，occupancy 和房租多少有关，所以是分子的一部分，不是分母。如果市场的 cap rate 从4% 升到 5%，那么上面的分子要提高 25% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。如果市场的 cap rate 从4% 升到 6%，那么上面的分子要提高 50% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。

自己看看最新的市场报告吧，不要被自己吹的牛皮忽悠了：

https://yieldpro.com/2023/09/msci-multifamily-property-prices-resume-decline/

https://www.avisonyoung.us/us-multifamily-market-overview

 

 

所有跟帖： 

• 你这个就是为争论而争论了。CAP = NOI（before debt service）/ market value -smlandlord- ♂ (827 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:28:23

• 唉，真想给您解释什么是 cap rate。您不会 OM 也没看过吧? 知道OM上面的 cap rate 是怎么来的吗？ -圭妈- ♀ (349 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:38:58

• 难道你算的CAP， 是包括了利息？ -smlandlord- ♂ (33 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:41:55

• 当然不包括利息，我的意思是决定 cap rate 的因素里包括利息，再说的具体一点是十年期国债收益率，所以 -圭妈- ♀ (220161 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:48:49

• 市场的cap,从来都是浮动的，当地市场决定. -smlandlord- ♂ (898 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:05:34

• 您这是不面对现实。公寓楼价格在跌，这是事实。覆巢之下，焉有完卵? 谁能独善其身？ -圭妈- ♀ (292 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:28:03