商业地产是怎样定价的

来源: 梁山sl 于 2013-09-11 15:09:03 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (0 bytes)

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商业地产定价和自住屋不同，在商言商，它是和cap rate挂钩的，cap rate 是指扣除了所有开支（一般不算贷款开支，假设是全现金购买）的净年收入，除以买价而算出的百分比，其实用来出租的房子的市价亦一样是这种计算依据。

自住屋价格和市道供求有关，供过于求的时候平宜，求过于供的时候奇贵，跟建筑成本没关系，一平方尺可以五百，也可能五十，在供求平衡的地区，房价和成本价比较靠拢。

所以，商业地产在看来好的或差的地方，在房价很高或很低的地区，市价都是以它的cap rate来决定。一般来说，相对差的地区，cap rate以7% 到10% 左右，而在相对好的区，如大中城市最旺中心区，可在6%到 4% 之低, 那些买家多是富人和财团,
用现金购买。

在相对差的地区, 商场的基本年租金在$9到$16左右一平方尺, 而在寸金尺土的旺区, 年租金可上$30甚至更高。

租金一般以基本租金为准，再加上共用开支的分担，这包括地税，保险，清洁，垃圾和共用水电等等，大概合计年费$4左右每平方尺。如果是办公楼condo，要额外分担请保安，请接待员，请清洁工，加上分担象住家那种HOA类似的维修预备金，每平方英尺的年费可近 $7. 一般他们给一个叫full service的固定租价，比如定在$17/SF/Year. 而不同于商场是基本租金加浮动的共用分担（base rent + NNN)。

共用开支的分担是硬开支, 无论有租客与否都要月月付, 有租客时租客付，没有租客时业主也要付。举个例，如果说一个办公楼condo每平方尺租出$17年租, 实际上属于业主的部分可能只有$10。

如果没有奇迹，市场上叫卖的商场和办公楼，都是按可提供的cap rate来叫价，一个百分百租出的，可索百分百的价，而只有七成租出的，只能要七成的价，要是全空的，只能求个跳楼价或是地价，要价可以千奇百怪，但如果经过专业的中介之手，都离不开这个计算方法。

认真验估卖方提供的cap rate对买家来讲非常重要，优质的租客，有较长的租约和稳定的历史的，可接受较低的rate如7%或更低，反之要要求较高的rate如9%或更高。另看看具体租约合不合理，比如是卖家本身或亲友，签有明显太高租金的租约，因为他们不是真正的租客而很可能会离开，但却拉高了物业的出租率，扛抬高了卖价，要特别小心。

了解到商业地产的价位，投资者可从中选择适合自己的目标。