投资地产往往不如股票

来源: BayFamily 于 2007-10-11 12:56:12 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (3751 bytes)

本帖于 2007-10-11 13:00:00 时间, 由普通用户一块五一卷编辑

投资地产往往不如股票

By Bayfamily

猛地一看题目，大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了，一会说房产好，一会又反过来说地产不如股票，拿大家开心。

非也，非也。

我不过是大实话，对于大多数人来讲，长线来看，地产不如股票。原因很简单，绝大多数人没自己想像的那么勤快。

讲讲几个典型的地产投资的例子。

案例一：我刚搬到我现在的这个社区的时候。一个很好的老太太，对我语重心长地说，”买房子投资，不合算“。我当时觉得惊讶，她房子买的时候是30万，现在卖掉是80万，为什么她会说这样的话。

案例二：文学城名人，A-Mao 阿毛的丈母娘。丈母娘在上海有多出房产。阿毛建议她把房子买了。因为根据聪明的阿毛计算。回报并不理想。丈母娘不同意。这是疯狂的上海，难道是聪明的阿毛错了？

案例三：helloagain 老兄，转帖大千股市牛人帖. >. 以旧金山为例。用90万贷款来购买房子，三十年后是720万元。用同样的利息，30年每年4万6000元的投入被放在股市中， 30年下来的结果将是827万元。股票比房产好。

案例四，自己的例子。我去年在上海买的房子，30%的首付，今年价格涨了80%。一年的回报是 240%。四年前买的房子，同样是30%的首付，价格涨了300%，四年的回报是900%。投资股票是不可能在同样的风险情况下，取得这样的回报的。

这四个案例都是聪明人做的。计算没有错误。为什么会有不同的结论？我为什么说对很多人来讲，地产不如股票呢？

明白Corporative finance的人，知道有个概念叫，target D/E ratio。什么是 target D/E ratio呢？

D就是Debt，债务。 E就是Equity，业主的权益，通俗的讲就是股票市场总值， E是每天随市场变的。大多数公司都会保持一个D/E 的目标。就是Target。即使是不缺钱，也都借钱来满足D/E的比例不变。

拿Microsoft来讲，根本不缺现金，可它还是会举债。有的公司为了满足D/E 的比例固定，借了钱没地方化，干脆举债给股东来发放红利。

公司股票上涨， CFO第一件事就是赶紧举债，这在我们看来都是不可思议的事情。不缺钱，为什么要借钱呢？但为什么公司会这么做呢？难道是CFO的智商低，发疯了？

除了税上面的考虑外，公司满足固定的D/E ratio是为了保持固定的leverage. 大家知道，赢利等于Profit Margin乘以Leverage。只有固定的leverage，才会有稳定的赢利。

投资地产和开公司一样。公司的事情太复杂。说说房产大家就明白其中的道理了。

首先第一点，地产的长期回报不如股票。美国长期的地产涨幅是6%的样子。股票是12%。如果是全部现金买房子，股票当然要比地产的回报要好。房产之所以胜过股票是因为leverage。房价每年涨6%，如果保持3倍的leverage，那回报就是18%。

问题是很多人不知道，也没意识到要长期地、持续地保持leverage, 要有target D/E ratio。这就是为什么，很多人在投资地产的头几年，会有很大赢利。但长期回报不好，因为他们没有保持固定的D/E ratio. 房价涨了，E大了，没有refinance, Leverage 就会消失。房产的回报就会下降，不如股票。

回到前面的案例：

案例一：老太太，说的没错。15年前，投资30万在股市，今天不止80万，回报会更好。她的问题是住了三年，就把房子全付清了。没了leverage. 当然不如股市。

案例二：A-Mao 的建议没错。阿毛的丈母娘的房子也全付清了。没有Leverage，中国的房子长期涨幅应该和GDP一样。即使是上海，房产也不如中国的股票。

案例三：helloagain 老兄，旧金山30年的例子。房子涨价，10年以后，房价涨一倍，leverage 消失。后面20年自然不如股票。

案例四，自己的例子。前期的高回报是因为leverage。四年前买的房子随着房子的涨价，已经快没了。长期来看，回报会逐年降低。正确的做法是卖掉，或refinance, 保持leverage.

这就是为什么我说房产对很多人而言不如股票的道理。投资地产，要不断地举债，不停的贷款，很多人没有自己想像的勤快。中国人有无债一身轻的习惯。这恰恰犯了投资地产的大忌。大多数人，任房价上涨，leverage的消失，无所作为。少数人，象这里的小小石头，Va-Landlorad, jy101, 不断的贷款，保持 Target leverage, 最终成为大地主。

还是那句老话，勤快人投资地产，懒人投资股票。投资股票要真正的懒人。投资地产需要真正的勤快人。征服世界前，先要了解自己。

看官会问，Leverage是双刃剑。关于这把双刃剑，请听下回细细分解。