昨天看了个1900的老房子，很有意思的房子，要价99000，地税 2451，地税估价是165400。面积2864sf。3个单0，2/2/1BR.租金分别750/750/650。可是里面看起来比估计的大。3car没门的车库。数字如下
income $26,100
Expenses
management $1,180
advertising $240
water/sewer/fire $561
RE tax $2429
utilities $5,919 房东负热水gas暖气oil. 只有 1 heating system
insurence $1306
repairs $3500
supplies $3150
gabage removal $475
snow 1260
landscaping $150
total expenses $20,170
NOI $5,930
贷款假设10，0000， 25% down = $358 monthly
cash flow 大约130多块，还没有算vacancy
有趣是因为我是新手，以下是plan/potential
1。expense里面的repair不是每年都有，如果房子检验没有大毛病平均每年能有这么多？现在有的两个房子都没有怎么修过，不晓得。supply我猜是房主算的维修的用料？更不会每年都3500吧。两项加起来平均翌年预算$1000现实吗? 每月增加收入$5150/12=$429
2。取暖，2800sf,热水已经是gas,如果暖气换成gas之后大概省多少？查的网上说30% 可是因为热水暖气一起算的，不好算到底省多少？假设花8k换了之后yearly down to 4800.每月大概增加$100
3。还有就是两个2br其实很容易改成3br,改后还是很大的，这样两个apartment最少每月收入增加$100
4.房子里面空间很敞很大，全部木地板。很大的窗户，里面租户都很喜欢。租价合理偏低，所以应该不会很多turn over.这样management fee 省了，平均大概每月100。
这样下来cash flow保守估计可以提高到850左右，vacancy 没有算。又看一眼觉得保险不知道是不是少了点，一个月再给加50预算。
就是overhead高点，25% down 还有外面要刷漆要不快烂了。要几k。换供暖8k是乱猜的。这些钱要花就是打算长期持有。
买不？应该报价多少哦？换oil to gas 不？是长期持有property不？还有要是zilow估价13万，地税16万，翌年后cash out或者重贷银行大概会给估价多少？
price history
| 11/04/2012 | Price change | $99,900 | -15.3% | $35 | ||
| 09/21/2012 | Listed for sale | $117,900 | -9.3% | $41 | ||
| 03/25/2012 | Listing removed | $130,000 | -- | $46 | ||
| 01/23/2012 | Price change | $130,000 | -16.1% | $46 | ||
| 12/09/2011 | Listed for sale | $155,000 | -- | $54 | ||
| 12/09/2011 | Listing removed | $155,000 | -- | $54 | . | |
| 03/22/2011 | Listed for sale | $155,000 | -- | $54 | , |
今天发现可以发贴结果洋洋洒洒一大篇，知道说自己罗嗦是understatement.写这么多一个是因为新手上路，就那么点可以给玩的fund,小心的没办法。啊~~~ 看了几个月房光眼红人家刷刷买了，再不给抓个房就快要in despair了。 2是如果手里就买这个之后可以再买一套的情况下，要想趁房市还没太活过来尽快gain点capital,买这房走这路对吗？请指点! 撒花献茶~~~~~~~
