说个案例，房子买不买？XX换不换？

昨天看了个1900的老房子，很有意思的房子，要价99000，地税 2451，地税估价是165400。面积2864sf。3个单0，2/2/1BR.租金分别750/750/650。可是里面看起来比估计的大。3car没门的车库。数字如下

income $26,100

Expenses

management $1,180

advertising $240

water/sewer/fire $561

RE tax $2429

utilities $5,919 房东负热水gas暖气oil. 只有 1 heating system

insurence $1306

repairs $3500

supplies $3150

gabage removal $475

snow 1260

landscaping $150

total expenses $20,170

NOI $5,930

贷款假设10，0000， 25% down = $358 monthly

cash flow 大约130多块，还没有算vacancy

有趣是因为我是新手，以下是plan/potential

1。expense里面的repair不是每年都有，如果房子检验没有大毛病平均每年能有这么多？现在有的两个房子都没有怎么修过，不晓得。supply我猜是房主算的维修的用料？更不会每年都3500吧。两项加起来平均翌年预算$1000现实吗? 每月增加收入$5150/12=$429

2。取暖，2800sf,热水已经是gas,如果暖气换成gas之后大概省多少？查的网上说30% 可是因为热水暖气一起算的，不好算到底省多少？假设花8k换了之后yearly down to 4800.每月大概增加$100

3。还有就是两个2br其实很容易改成3br,改后还是很大的，这样两个apartment最少每月收入增加$100

4.房子里面空间很敞很大，全部木地板。很大的窗户，里面租户都很喜欢。租价合理偏低，所以应该不会很多turn over.这样management fee 省了，平均大概每月100。

这样下来cash flow保守估计可以提高到850左右，vacancy 没有算。又看一眼觉得保险不知道是不是少了点，一个月再给加50预算。

就是overhead高点，25% down 还有外面要刷漆要不快烂了。要几k。换供暖8k是乱猜的。这些钱要花就是打算长期持有。

买不？应该报价多少哦？换oil to gas 不？是长期持有property不？还有要是zilow估价13万，地税16万，翌年后cash out或者重贷银行大概会给估价多少？

price history

11/04/2012	Price change	$99,900	-15.3%	$35
09/21/2012	Listed for sale	$117,900	-9.3%	$41
03/25/2012	Listing removed	$130,000	--	$46
01/23/2012	Price change	$130,000	-16.1%	$46
12/09/2011	Listed for sale	$155,000	--	$54
12/09/2011	Listing removed	$155,000	--	$54	.
03/22/2011	Listed for sale	$155,000	--	$54	,

今天发现可以发贴结果洋洋洒洒一大篇，知道说自己罗嗦是understatement.写这么多一个是因为新手上路，就那么点可以给玩的fund,小心的没办法。啊~~~ 看了几个月房光眼红人家刷刷买了，再不给抓个房就快要in despair了。 2是如果手里就买这个之后可以再买一套的情况下，要想趁房市还没太活过来尽快gain点capital,买这房走这路对吗？请指点! 撒花献茶~~~~~~~