to hwaw 和 螺丝螺帽,科普一下subject to.

本帖于 2012-05-16 22:07:04 时间, 由普通用户 jy101 编辑

你的餐馆朋友想买你的房子,他没有头款,又不能贷款,他想做的,就是把房子拿过去,接着付你的loan。这个做法叫做“subject to”。你可以过户给他,他一分钱不出,但是承诺接着付你的贷款。当然,你的银行是不会承认这个贷款的转让的。所以,银行那边,你还是有还款的obligation。至于说你都过户了,怎么还要还贷款?你要搞清楚。你向银行借的钱,你做过承诺是要还的。你过户给别人,是你自己愿意的事情,银行不会批准的。那么你对银行的承诺还是要兑现的。银行有权要求一次把贷款付清,因为你已经违反了due on sale clause。如果你,或者买家,付不出来,银行有权foreclose。通常情况下,如果你的买家按时付你的贷款,银行可能睁一只眼闭一只眼不和你们计较。但是买家如果不付的话,银行只能来收房子,还可以go after you,如果银行有损失的话。在银行那边,不管你卖不卖房子,你的obligation是没有消除的。

打个比方,我问你借了钱,买了一个车子。说好按月还钱给你。后来钱还没还完,我把车子卖了。如果买车子的人不去还你钱,你是找我要钱还是去找新的车主要钱?当然是找我要。因为新的车主和你一点关系都没有。你是把钱借给我的,当然只能找我要。

Subject to strongly favors buyer because he can turn around to sell it to regular buyer at higher price and pocket the price difference. If he cannot sell, he can walk away and lose nothing. Seller lose upside and keep all the risk.

如果还不清楚,google subject to, creative real estate, wrap-around mortgage, etc. 你可以学到很多东西。我不建议地产投资人去做这些creative real estate,因为里面几乎以scam为主,即使不是scam,也会involve很多legal trouble,很可能成为今后头疼的事情。但是了解一下,还是有好处的,至少知道问题在哪里,以后不会受骗上当。

 

所有跟帖: 

好文,见过几例这样倒台的。 -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (67 bytes) () 05/16/2012 postreply 21:52:20

你文笔蛮清晰易懂的,多写 :) -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 21:53:07

阳光过奖了。谢谢。 -texastrader- 给 texastrader 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:15:51

谢谢好文,总能学到一些知识。 -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:19:33

这个好像跟她关系不大。她要回国,不回来了。如果接手的继续付,她信誉没有损失。如果不继续付, -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (49 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:00:19

You never know - maybe she -不周山- 给 不周山 发送悄悄话 不周山 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:15:58

maybe she'll come back one day - accidently hit enter before fin -不周山- 给 不周山 发送悄悄话 不周山 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:16:57

hehe, been there done that, -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (43 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:06:54

do you mean Owner or seller Financing? -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:09:02

not truly.. -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:11:42

不是啊,是“接贷款”。银行发现了会要求贷款人马上一笔过还清贷款的。 -好女婿坏女婿- 给 好女婿坏女婿 发送悄悄话 (19 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:15:45

some loan is assumable. Otherwise most buyers of MFU cannot buy. -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (46 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:20:10

这也是seller financing的一种形式。 -texastrader- 给 texastrader 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:16:54

loan assumption - must get agreement from lender -不周山- 给 不周山 发送悄悄话 不周山 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:18:25

no really...haha -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:24:37

pls explain, thanks -不周山- 给 不周山 发送悄悄话 不周山 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:27:54

Wraparound mostly don't ask don't tell situation. -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (120 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:30:13

I see, thanks -不周山- 给 不周山 发送悄悄话 不周山 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:35:38

most loans nowaday are not resumable. -texastrader- 给 texastrader 发送悄悄话 (433 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:35:35

typo. I meant assumable. -texastrader- 给 texastrader 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:36:14

got it, thanks -不周山- 给 不周山 发送悄悄话 不周山 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:37:05

这是不是“FRAUD"啊? -好女婿坏女婿- 给 好女婿坏女婿 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:38:43

gray area..you rich people never understand... -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (56 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:39:31

如果是”FRAUD",网上说不太好啊! -好女婿坏女婿- 给 好女婿坏女婿 发送悄悄话 (49 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:41:47

its legal in most states. -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:43:12

我有喜欢你的帖子! -乡下来的人- 给 乡下来的人 发送悄悄话 乡下来的人 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:49:35

I mean "也" -乡下来的人- 给 乡下来的人 发送悄悄话 乡下来的人 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 22:50:49

好文章!知识点明确,阐述浅显,有具体实例。 -HappyWed- 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 23:15:20

Co:好文章!知识点明确,阐述浅显,有具体实例。 -小心翼翼的小地主- 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 05/17/2012 postreply 05:08:20

Thx a lot! -inet-fan- 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 (0 bytes) () 05/16/2012 postreply 23:34:34

写得很清楚。好文章!又学了一点东西, 十分感谢! -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 (0 bytes) () 05/17/2012 postreply 05:32:49

you can hold your deed until he pay off the loaw, then transfer -forgotmyname- 给 forgotmyname 发送悄悄话 forgotmyname 的博客首页 (0 bytes) () 05/17/2012 postreply 14:20:02

请您先登陆,再发跟帖!