看房市沉浮对ROI的影响。

来源: sweetptt 于 2012-04-11 00:41:03 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (27604 bytes)

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尽管大家都关心被裆中央往死里整以后，是否还能继续开来，我们小地主的职责是总结经验教训，上网吹吹数据。

上文说了洗碗工钱途胜过藤校教授的范例。原文在此 http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/399525.html 类似案例还有水管工弟弟18岁工作退休时资产超过医生姐姐（美国著名读书无用论案例）。

此文要说的是在这40年中，作为案例的SFH的ROI随着房市沉浮的变化。关于计算这个房子的市场价以及历年租金的方法请参看原文。这里就简单地把原文的表1和表2合并在一起。有了市场价及租金的估计就得出了大致的回报率。这里算了三个数值。

1。租价比。原则上最好大于1%。Clinton初期（92-94），这个比例接近1.8-1.9。但考虑到这三年的房价数值不太可信，这个结论值得商榷。Clinton后期这个比例非常接近1%。所以说整个Clinton任期内这个房子是属于investment grade。并且房价从94年起涨了25%。整个小布什任期，由于政府鼓吹住房拥有率，这个比值一路下探0.7%。特别是前几年，房价涨幅较大，租金上涨缓慢，Rent/value下行加快。后期房价平稳，租金增加缓慢，使比值保持在0.7-0.8%。现金流没有上8年好。在这8年中，房价趋于一个平台，总体涨了50%。

2。Return on Investment -- owner manager。上文说房主自己管理的话，每年获利大约9个月房租。由此得出ROI（9m）这列。Clinton时期大致ROI在9-10%；小布什时期6-7%。

3。Return on Investment -- external manager。上文说房主请人管理的话，每年获利大约8个月房租。由此得出ROI（8m）这列。Clinton时期大致ROI在8-9%；小布什时期5-6%。

4。Reality Currently。这房子Rent/value比值接近2%，ROI在15-18%。

year	Market Value	rent	Rent/Value	ROI (9m)	ROI (8m)
1992	30031	544.87	1.81%	16.33%	14.51%
1993	30031	561.22	1.87%	16.82%	14.95%
1994	30031	578.05	1.92%	17.32%	15.40%
1995	55602	593.08	1.07%	9.60%	8.53%
1996	50180	609.69	1.22%	10.94%	9.72%
1997	60216	627.98	1.04%	9.39%	8.34%
1998	60216	642.42	1.07%	9.60%	8.53%
1999	60216	652.70	1.08%	9.76%	8.67%
2000	69904	667.06	0.95%	8.59%	7.63%
2001	80850	689.74	0.85%	7.68%	6.82%
2002	103000	709.05	0.69%	6.20%	5.51%
2003	93000	720.40	0.77%	6.97%	6.20%
2004	88000	736.97	0.84%	7.54%	6.70%
2005	110000	756.87	0.69%	6.19%	5.50%
2006	94000	782.60	0.83%	7.49%	6.66%
2007	104000	807.64	0.78%	6.99%	6.21%
2008	109000	830.26	0.76%	6.86%	6.09%
2009	97000	861.81	0.89%	8.00%	7.11%
2010	91000	858.36	0.94%	8.49%	7.55%
2011	61000	872.09	1.43%	12.87%	11.44%
2012	45000	900.00	2.00%	18.00%	16.00%