(zt)老谭：凤凰城的房产真火了 送交者: 老谭 2012年03月12日
去年在美国亚里桑那州首府凤凰城捡便宜买了两个房子，出租兼投资，因此时常关注凤凰城房产情况，也与我的买房中介人Jonas保持联系。他昨天告诉我当前凤凰城的房产真火爆了，他的用词是RED HOT，并列举了下列的事实：
-平均的中位销售价由去年8月的$113,000 上涨到今年2月 $127,000，亦即11%上涨。
-平均的活动零售库存期由去年2月5.79月下降到今年2月3.35月，这是 42% 下降。
-他很难为他的客户找到合适和足够的零售（MLS）房源，不得不开拓其它的房源。
-已经有人开始抄“楼花”，也就是先买到手，等房产正式过户（CLOSE）之前再卖出，空手套狼赚一笔。
他为这既高兴又犯愁，高兴得是他的生意多了，犯愁的是他很难为他的客户找到合适的房源，并且他的客户的买房成功率低了。现在在凤凰城一个好的房子出现，一般都有多个买主竞价，竞价比叫价不高过$3000到$5000你根本莫想买到手。我的一个朋友上月好不容易看上凤凰城的一个要价$110,000的房子，他出手$115,000都未买到手。想想我们去年买房，房源子随便挑，价随便砍，砍价$3000到$5000不成问题。
我只对价格在$80,000和$150,000之间，面积在1800平方英尺以上，修建年代在2000年以后，至少3个卧室的独立房感兴趣。按照上述条件昨天我在网上查询了下凤凰城几个我曾关注的几个地区正在待售的房产（ACTIVE）和已经预售的房产（AWC）数量，证明Jonas所说的他很难为他的客户找到合适和足够的零售房源的确不差。
地区 正在待售 已经预售 合计
Gilbert/Chandler 1 33 34
Avondale/Goodyear 24 122 136
Glendale/Peoria 14 29 43
从表中可以看到现在凤凰城供买房者选择的可用零售房源已基本接近枯竭，这在去年是不可想象的。Gilbert和Chandler是凤凰城热门买房地区，令我吃惊的是仅有一个正在待售的房子。已经预售是指那些价格已经敲定但还未正式过户的房子。注意短售房（Short Sale）有例外，与房主敲定的短售房价格需要房贷机构的最后批准，这可能是一个漫长的过程并且房贷机构有可能根据房市行情再次抬升价格，因此买短售房的成功率比买其它零售房要低。
由于不能为客户找到合适和足够的零售房源，Jonas不得不开拓其它的房源，其一就是不列为零售的他称为Pocket Listing的房子。这些房子大多正在出租，其卖主大概些是私募股权基金（Private Equity）。买这些房子和买零售差不多，但须支付现金，有问题不给修理，房屋检查（House Inspection）和房产过户办理（Escrow）的时间很短。好处是买房者不需要马上担心买房后的出租问题。
其二是Trustee Sale，亦即信托销售。美国的房贷机构房产强行回收（Foreclose）过程由回收通知，房贷协议修改，短售，信托销售和最后回收一系列步骤组成。房主数月不能付清房贷，房贷机构将送回收通知给房主开始房贷协议修改。如果房贷协议修改不成功，房主可自行卖房，但售房价格需要房贷机构的最后批准，这叫短售。不能在短售期间内把其房卖出去贷机构将委托他人销售，通常是拍卖。买信托销售的房须支付现金，有问题不给修理，没有房屋检查和房产过户检查过程，24小时内过户。信托销售房产的价格通常是零售房产价格的80%，但现在由于房市转暖它们已相差无几。Jonas建议像我们这些菜鸟级买房者不要买这类房子，除了价格已无优势之外，主要是风险大，没有必要要去自找麻烦。
最后信托销售不能卖掉的或房贷机构不愿在信托销售被贱卖而自行接手的房产才变为真正是房贷机构拥有的房产，房贷机构可以把它们再上市零售或再拍卖，也可以保持在手中等房市回暖再卖。在零售MSL上看到的Lender Owned 或 Lender Sale就是房贷机构拥有的再上市零售的房产。前段时间看到万维上有一篇博文说一中国人投资美国房产受骗上当，他大概就是通过第三方买的信托销售或房贷机构再拍卖的房子。事实上如通过正常手续买零售房，受骗上当的机会是很小的。
下面是更多的关于凤凰城房产状况的数据，它显示房产库存量和强行回收量在急剧下降，而销售量在大幅上涨，这进一步体现凤凰城房产的火爆程度。
-仍在零售（排除AWC）：今年1月17602，去年1月36494，下降52%。
-仍在零售（包括AWC）：今年1月24762，去年1月42522，下降42%。
-回收通知：今年1月3483，去年1月6784，下降48.7%。
-信托销售：今年1月2275，去年1月4523，下降40.8%。
- 一月零售（截至1/6/2012）：当年1月2677，上年1月1456，上涨83.8%。
-一年零售（截至1/6/2012）：当年23177，上年17252，上涨34.3%。
利率、负债、就业、环境、人口等是决定房市的客观因素，但不是直接因素，直接因素是建立在客观因素上的期望和信心这些“虚”的需求。为什么加拿大房市比美国好，是加拿大利率低、个人负债少、就业率高或、环境好或人口？我看大多不是，我认为加拿大房市好的直接因素人们看好加拿大房市，期望房市上涨。由于“虚”的需求直接决定房市走向，房市才有泡沫形成和泡沫破裂。我认为，一旦人们不再看衰美国房市，美国房市就将恢复。在废墟中恢复是火爆的，是挣钱的好时机。
随便说一句我去年在凤凰城买的$135,000的房子在Zillow的估价已在$168,000。问Jonas是否现在能卖到这个价，他说$160,000应可以。他告诉巴菲特（Warren Buffett ）在2月28在CNBC上曾说： “If I had a way of buying a couple hundred thousand single family homes， I would load up on them。”
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