本文跟帖于WQPY和黎明新生，keeprain等人的有意思的探讨：
“根本找不到有正的现金流的房子，那应该如何找到有健康现金流的投资呢？或者在这样的城市，应该如何投资房地产呢？”
问的好来说的妙，投资理财要趁早。
迷思误解真不少，我把真情表一表。
时间人物和地点，不是投资三要件。
迷思之一是地点，本地现金流不见。
迷思之二是时机，大家只想去抄底。
迷思之三是人物，我生懒惰兼顽固。
任何企业，比如银行，何时何地何人都有银行。没有说，这个地区不好，没有银行，那个地区好，才有银行。也不会有，现在经济好，开银行，当时机不好，就没有银行也乐。大家知道，不同时间，不同地点，不同人物，银行可以开展不同业务，股票，债卷，期货，fixed income。。。不同时间做不同的东西。
在大家说得所谓“现金流不好”的地区，其实就是租价比底的地区。房地产投资不是不能做，而是要另辟新径。
在大家说得房地产低迷的时机，房地产也不是不能投资，而是和高飙期不同而已。
对，我说得就是房地产的全天候，无禁区的投资。
举个例子，我在一个“现金流不好”的地区，房价崩溃时机的房地产投资。
房子在2006年，售过价格：52万，09年foreclosure，我以31万拍买到。化了二万装修。总投资33万。
类似房子市场上有，要价42左右。我list40万，半年没有卖掉。其实喜欢房子的人非常多，卖不掉的原因是（1）银行贷款贷不下来（2）没有钱付首付和closing cost.(近10万）。
虽然现在房价下来了，利率低了，但是批准难了，特别是loan to value LTV ratio降低了。要买房子的人没有办法买。
在这半年里，也有想租的，但是租金最高的不到2500。这是典型的“现金流不好”的地区。
当时我刚刚开始房地产投资，了解了这个情况后，我问一对在联邦政府工作的夫妻，他们手上有多少钱，他们说不超过1万。
于是我当机立断，以0首付，46万5的价格，把房子卖给他们，我给他们提供贷款。只收取9000元的escrow。我的贷款利息7.5%。于是做成了land contract.
按合同，走lease to own,如果第5日不付，即可撵人。deed在prin过半时候过户。46万5，利息7.5%，30年，月付 3251.35加地税，保险，HOA。我不用为房子做任何的维修维护。
同时我从银行贷出32万。加收的9000元，投入为0。我的32万贷款利息4.25%，30年，月付 1574.21。
各位注意了，这就是我的在“现金流不好”的地区，而且房价崩溃时机的房地产投资。特点是：
1）无投资。0投入
2）每个月坐收 $1,677.14 (收 $ 3251.35 - 出 $ 1574.21）.不用管理。
现在时间过了2年了，付款从来没有迟过。我也从来没有为这个房子操心过。
说实话，与其说我在做房地产，不如说我在做金融。我只是利用一个房子的转手为平台，为媒介，把一个利息4.25%，30年的32万贷款，转卖成7.5%，30年的46.5万的贷款，而已！而且，这是在时间，地点，人物，都处逆境下的投资。总之，投资不拘泥于一时，一地，一人，只在乎你能否比别人多一点边际利润.
那些把房地产比作掏大粪的，请问你们，在你们的行业，能掏的到这样的大粪吗？
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