朋友告诉我这个论坛，强烈建议我把自己的情况写出来，让大家帮我出谋划策。
我第一次出租房子， 碰上了比较复杂和棘手的情况。 比较罗嗦比较细节，见谅。
地点： 美国，马里兰州
房屋情况： 买的是全新的房子，有两个ac units 分管不同层。 自己住了大概3年。
合同签订： 通过中介（美国白人）签的一年合同。条款里说如果在合约结束前60天没有书面终止通知，合同延长一年。
房客大概情况： 美国白人 ， 信用记录显示分数是700多。本人是一个小公司的老板，离婚, 有一条狗。 有个3岁的儿子大概每星期回来住2-3天。 联系：没有提供email, 只有一个电话（前两天给了fax #）。
签合同过程顺利， 房屋和pet的deposit都顺利拿到。合同是在应该正式生效入住之前一个多月前签的。 签合同时候，房客说想把我们的车库门改成自动的; 因为有狗，想在后院加fence； living room, 楼上的bedrooms粉刷成别的颜色； 再有就是在楼梯上面加装儿童门。 我们都口头同意了。 然后房客说想先拿钥匙早点搬去，我们就把钥匙给了他。 所以基本上他是在应该正式入住之前一个月就住进去了。
然后在租约正式生效前三四天，房客两次给我电话说空调坏了。 我联系了当时中介推荐的一个technician。每次都去看了。technician. 说的是因为夏天， 房客想让房间里面72度以下， 所以空调的马力不够。 需要换， 大概4000块。两次technician来，我们都没有在场。 我当时查了本州关于夏天出租房屋的温度规定， 没发现什么，又去问了别的房地产中介， 说别理这种无理要求。 然后我还没给房客电话， 他打给了我。 说：他不想让我付钱， 如果能降房租就行。我跟他说空调没有坏，没理他降低房租的要求。 跟他约好了第二天去看。
去之后他委婉地跟我们提了降低房租的要求， 我们没理。然后就商量说能不能给他的房间和儿子的房间加装两个窗式空调，这样他就不会再抱怨温度不够。 当时我们觉得找个租户不容易。就答应了。 他自己找了人买了2个窗式空调，共600刀。 我当时强调要发票和用户手册。他没有给我，几次问他说丢了。
紧接着过了两个月，房客通过中介（原来我们的agent）说想降低房租，他可以再延长半年租约。我们答应 从11月开始降低100刀。 合同的amendment中介交给他先签字，然后我们签字。 结果在我们去取的时候，他打来电话说把签好的合同放在mailbox里面，结果被邮递员不小心拿走了。我们回来跟中介要， 结果中介也没回。
大概12月左右， 房客开始电话跟我们说，空调不能提供足够的暖气，还给我们发了照片，他披着毯子， 温度计显示是67度（州里的要求好像是65度）。 然后就开始说我们楼上空调unit的马力不够。 需要更换。 开始我们没有答应。 他就天天电话骚扰，破口大骂， 说他租我们的房子是帮助我们了， 我们应该感谢他。 甚至威胁要上法庭，告死我们。。。。。。然后那个中介又跑来调停。最后的协议是房租回到原来价位，我们把空调换成一个马力比较大的， 他不能再对冷热有任何抱怨。我们有更换空调的信用卡记录。（这些都没有正式签字的东西。 但是当时我给中介发了email）
本来以为没有事了。 谁知到第二年春天，他给我打电话说我家楼下的空调unit有问题，他让technician 看了是被雷击了, 需要更换（请technician之前根本就没有联系我们，所以也没有我们任何方式的同意） 当时我们赶快联系了保险公司。联系了赔付事宜，我们自己付了我们应付的。
当时的情况其实很奇怪，technician跟我说：要是申请保险公司的赔付价格是跟所谓私了不一样的。我没理他，还是跟保险公司claim了。 保险公司要求technician提供几项细节：什么地方坏了，是可修的还是必须要换的， 可能的原因和费用估计。 Technician开始只回答了一点， 有的问题迟迟不回复。 结果claim总是没法完成。 我多次联系无果（手机电话留言， email.） 后来有一天先用手机联系留言还不理我，我当即换了另一只电话联系technician， 他马上接了电话。 当时我很生气，就直接问他为什么我多次电话email联系都不回复。直接跟他说，如果不回复保险公司的问题，我就不付款。 当天接到email转发保险公司， 结束claim。但是直到现在我都怀疑房客和technician在这次的空调问题上捣鬼了。
1． 给technician的钱是房客给了然后从下个月的租金里扣除的, 金额=私了价格。 Technician也从来不跟我们追讨差价。
2． 房客在第三个月交房租时候奇怪地多交了1000刀， 问他，说是先给我们一部分，怕我们钱不够。 随后的几个月里， 房租都是按照正常交， 仿佛没有了这1000刀的事。
整个事件过程中，我们都没有出席现场。事后房客也没有提供付款记录。
大概是上次那个被邮递员错拿走的合约结束前90天，我们问他是否续租一年。统一了。于是我们把签好的amendment平信寄给他，并提供回邮信封和邮票。 中间电话催过，说马上发，到现在也没有收到。
前3个星期左右，房客让之前的中介给我电话说主卧的马桶堵了。他让plumber看了，要换新的。 我给房客打电话了解情况，他说没有plumber的电话（很奇怪）。我又找到中介才电话找到plumber。 人家说不知道房客只是租房子的， 否则没有owner的同意，他不会去看的。 随后他把去看的invoices都发给我了。一共去了4次（之前都没有联系我，也更提不上有我的书面同意）。其中三次的阻塞原因是handie wipes 和dental floss。我知道这种东西是不能扔进马桶的， 于是请教了别人并上网查相关规定。 EPA有说明这些东西是不能扔入废水系统，长期会造成下水系统阻塞，污染环境。有的city明确有regulation。 但是房子所在的城市没有查到。同时在invoices里面没有换马桶的建议。Plumber电话和email里面说：if he keeps on doing so, you need a better toilet.
我随后给他发警告信大概是说：
1． 根据lease contract, 他有责任正确使用维护我的东西。马桶阻塞是因为他使用不当。 我们不付plumber的钱，也不同意更换马桶。
2． 根据lease contract, 这四次plumber work都没有实现联系我，也没有给我的书面同意， 他已经违反了合约规定。I reserve my legal rights to terminate the lease at any time.
同是提供了一个不能往马桶里面扔的东西的list (but not limited to the following), 并且重申所以任何的问题修理之类的事情，必须先联系我。 必须有我的书面同意才可以进行。否则就要终止合约。
这次是priority mail, signature required. 信收到后大概3-5天的周五， 房客让中介联系我们，说”off course he is clean”, 但是家里有老鼠了。我马上给房客打电话，问这样多久了， 答说一个月了。 然后当天和周六我就开始比较不同捕鼠公司的package。 挑了一个感觉比较可靠的，特别跟他们反复强调房客有孩子和狗，希望他们注意安全。并强调一定要写在我们的service agreement里面（email,电话）。 在周末把agreement 修改发给捕鼠公司等待最后签字。 （同一天房租按时按量交了）
周一的早上，那个中介就给我电话催问情况（这个人很奇怪，签了合约应该就没她的事儿了，可是之后经常跳出来，并把她的judgment加给我e.g. he is clean. You need to change your toilet since it is old, it might be leaking blah blah）。我告诉她正在进行。 随后，就问她在这个事件里她充当什么角色，是否是我房客的合法代言人。她赶紧否认。我告诉她， 如果你不是，那么请你以后不要再来通知我关于我房子的这个那个。如果房客不直接联系我，我不处理。 然后伊开始blah blah blah地聒噪。大概等了2分钟。我告诉她，我不想浪费时间，all I want to tell you is: be professional!
周一上午开会什么的几乎没在办公室坐下，同时等捕鼠公司的email回复。中午回去，又跟捕鼠公司反复交流在安全性上面确认，并特别在agreement里面注明每次捕鼠公司去人，必须有我的书面同意。同时，我的房客不能跟捕鼠公司联系进入我的房子（我没有把房客电话和捕鼠公司电话给双方交换）agreement 更改签订好，e就协调捕鼠公司和房客安排两天后进行第一次treatment。
在我协调好通知房客具体具体时间时候，房客说主卧马桶又阻塞了。 他已经安排人当天（周一）来修马桶。我马上制止， 告诉他没有提前跟我说问题，我也没有同意。不能弄马桶。然后他就开始像冬天要换空调时候那样，开始发疯。基本就是我是在帮助你们，你们要感谢我。我给你们装了自动车库门，后院的fence…我住的房子比你们住的时候好得多。。。。Blah blah blah. 然后说：“If you do not get a plumber within 24 hrs, I will ask my friends come to your house, pee and shit on the floor. I will take pictures and see you in the court. I will not leave the house without pee and shit on your floor”
我没理他的歇斯底里， 只是平静地说：第一，我不同意今天你schedule的plumber。 第二，我给你约plumber. “I will try to have the plumber coming asap. However, within 24 hrs is not guaranteed.” 第三，搬家的时候你弄脏弄坏了我的房子，我会请清洁公司来清理，所有的费用都会从你的deposit里面扣除。
然后我问房客什么时候在家，他说最好是跟捕鼠公司的人（两天后）一起来。这已经超出了他说的 “24hr”， 我再三在电话里跟他确认，是要plumber跟捕鼠公司同一时间出现，他同意了。
我没有跟他说，但是准备这次要去看着plumber跟捕鼠公司工作。同时要他签amendment. 因为怕一个人去（我lg出差不在） 没有证人， 还请朋友跟我一起去。
周二，也就是约好的plumber跟捕鼠公司appointments的前一天，房客给我电话说grandma去世了有紧急的葬礼参加（不是很了解，不知道是不是美国有些民族葬礼是不用事先约的），但是他不想拖延plumber跟捕鼠公司appointments，所以会让他的cousin在家等我．我问他cousin的名字。房客就开始发疯，说我给他hard time, blah blah.
我没理他，告诉他我有权知道在我进入我的房产时候，我的房客的代表是谁．
我不想捕鼠公司直接跟他联系（问过捕鼠公司，说是not necessary, unless the property owner wants the tenant to be contacted directly） 给他以后胡搅蛮缠造成机会， 也不想给房客留下把柄说捕鼠公司来的时没自己不在 没有交代安全事项小孩或者狗出问题了惹麻烦。所以马上又联系捕鼠公司要求 这次treatment之后technician提供书面安全注意事项和package label。同时约了一个follow-up visit。复查，并让捕鼠公司给他亲自讲解安全事项。
房客发了一会儿疯，突然口气平和，问我是不是觉得他难缠．然后跟我说他也在租给别人房子，他请maid每星期都来打扫 “your house” 。
我没理他只说“I am not interested.”房客说我就是想告诉你情况。我还是坚持不理他，只说 “I am not interested in your property, your business, and your lifestyle. I am here just to solve the problem.” 房客还接着说起实是想跟我道歉。我仍旧没理他，就是强调plumber跟捕鼠公司appointments根据他的要求保持不变。然后追加一次follow up mice control.
然后跟我说早上主卧马桶又堵了。 脏水都漫出来了弄脏了他的rug什么的。 我说我会让plumber去看。
我们按照约好的时间到了。 家里只有他的cousin.
找的plumber的是前四次的那个人。 找他的原因是觉得他上次没有隐瞒，感觉比较诚实。 Plumber知道我跟他的assistant约了时间，马上就给我打电话。 我不知道plumber跟我的房客事先是不是有什么，plumber强调希望我能跟他一起去。
我到了之后plumber又给我打电话，确定我到了， 才出发。 来了之后他就让我跟他一起看主卧马桶。Guess what? 主卧的马 桶好好的， 什么事儿也没有。 Plumber还用snake通了，什么也没有，当时plumber的assistant也在场。 我问了plumber的意见。 他说或者就是这次没有堵， 或者就是他之前已经让人看了。 然后他跟我之前每次来通主卧马桶时候， 水箱附近总是有一盒baby wipes.然后淘出来的东西也有（我怀疑是小孩方便之后他们用baby wipe擦然后就扔马桶了）。 我怕他说的是别的马桶， 就请plumber又查了其他三个， 两个工作良好（其中一个水箱上面有一盒baby wipes, 我拍照了） ，地下室的那个第一次冲水有点不畅，随后又冲了两次就好了， plumber没有用任何工具通。 地下室的马桶边地下也有一盒baby wipes, 我拍照了) . 但是之后plumber给我发的invoice很矛盾，说是四个马桶工作正常，建议更换主卧和地下室的马桶。 我问了plumber，说是，我家那个马桶是builder level的， 处理废物能力小， 如果租户这样， 需要一个高级的马桶， parts+labor=475刀。 我觉得不是我的问题， 我不大算自己出钱换马桶。会再找一个plumber看。
捕鼠公司和plumber走后， 我本打算等房客回来，看能不能把合同的amendment拿来 （我想terminate这个合约了， 但是因为没有及时催房客， 过了提前60天的期限） ，然后他的cousin说要走，就给房客打电话让我跟他说， 我告诉他马桶没有堵， 人家说“I swear， blah blah.” 我继续问他要签字的amendment, 他说让我给他第二天fax 过去，他签字再给我发回来。
大概的过程就是这样。
我的房客房租是每个月5,6号交，基本没有拖延，但是每次空调啊什么的他会先付钱， 然后从房租里面扣。家里保持的还不错。
但是他这种胡搅蛮缠，想方设法让我们为他的生活买单的行为，以及一副老子帮助你们的嘴脸特别惹人反感。
我们自己也有很大的责任。 懒惰， 大意。
我现在想问的是：
- 我发警告信指出了他违反合约， 但是没有立即采取行动，那么我现在还能据此说我就要终止合同？ 申请法律eviction吗？
- 他这次叫我请plumber但是去的时候却没有任何情况， 那么是否可以说他或者说谎， 或者偷偷请别的plumber去了。 我是否可以因此说他在接到警告后又违反合同？
- 之前的两次延长amendment里面除了关于延长时间的条款，还有别的条款（比如车库门 fense stay什么的）。 如果他都没有签字，法律上是不是可以认为所有的条件都安原始合同执行，包括year by year结束的时间也是根据原始合同的月日? 我不需要他的车库自动系统和fence什么的, 他可以自己找人remove， 如果搬家之前他不能恢复原样， 我让人清理这些的费用都从他的deposit里面出。
- 狗食是引来老鼠人为原因，我是否可以让他承担一部分service.
- 我现在要之前他讹我们的空调什么的收据（以前要过， 说找不到了） 或者信用卡记录还行吗？
- 之前寄给他的合同amendment（我们有签字）感觉应该是他找不到了。是否可以认为无效？ 我更改了写了新的amendment，加了一些关于service copayment的条款。 准备如果他还要住，我就让他签这份。如果不要住了。我就趁机赶走他了。
谢谢大家了
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