2022年加息之后，股市和房市都跌了，但是股市的熊市持续时间不长，在 2023年ChatGPT 横空出世之后扭转了局面，带着股市又进入了牛市，屡创新高；而房市还没有恢复到加息前的高点，目前的全美房价中位数离加息前的高点还差大约 7%。
我在想为什么会出现这种股市和房市的走势不一致的情况。我看了一下过去30多年全美房价中位值和标普500 的走势图，从图中可以看出，在大部分时间段，股市和房市的走势是基本一致的。这很好理解，股市是先行指标，房市是后行的，股市涨了，大家有钱了以后就去买房了，于是股市和房市同涨，喜大普奔。但是，在过去30多年中，也出现过股市和房市的走势背离的情况，从图中我观察到有两个阶段出现背离 －－ 第一次是 2000年到2007年，这段时间标普几乎没涨，而房市是涨的；第二次是2022年至今，股市大涨，而房价没涨。以下是股市和房市的历史走势图。
先说一下2000年到2007年这段时间。股市在2000年互联网泡沫崩盘之后一路下跌，因为泡沫吹得太大了，崩掉以后需要时间消化曾经无限膨胀的估值；而在这段时间，房市因受益于不断降息和无比宽松的借贷条件而大幅上涨。我记得当时贷款经纪的生意火爆，只要利息降一些就有很多人做重贷，贷款经纪给客户做重贷做到手软，收入惊人，我有两个朋友就在考了贷款经纪执照之后辞去大公司的高薪工作，改行做了贷款经纪。但是，福祸相依，因为当时的贷款审批标准太过宽松，很多不够资格的买家也能轻松拿到银行贷款，最终导致了 2008年的房地产崩盘。
那么这次 2022年至今为什么又出现股市和房市走势背离的情况呢？我认为最重要的原因是房价相对收入而言太贵了，房子的可负担性太低了。在 2022年加息之前，全美房价到达顶点，但是当时的30年房贷利息不到 3%。在加息之后，现在的自住房30年房贷利息在 6.3% 左右。在加息之前，全美的房价中位数是 $44.3万，如果首付25%, 按照 3% 的利息来计算，每月偿还贷款 $1400左右；现在的房价中位数下降到 $41.8万，但是因为利息上升了，首付25%的话，每月还贷 $1900 左右。对普通家庭来说，每月增加$500 不是小数目。现在的房价可负担性是历史最低，见下图。高企的房价和利息让想买自住房的人买不起，买投资房也没有好的现金流。除了可负担性之外，房市还面临其他的一些不利因素，例如房屋保险大涨，修理和维护费用大涨，房租不涨，招租时间拉长，部分地区因为无证移民被驱赶和 H1B签证名额压缩等因素造成对房屋的需求减少。
那么，未来的房价会怎么走呢？我是凡人，没有水晶球，只能分析一下影响房价的几个因素。
１，利息：有利因素。上个月，美联储已经降了一码利息。现在市场的预测是今年还会降息两次。但是，美联储降的是短期的利息，而15年和30年的房贷利息是债券市场收益率决定的，美联储的降息不会直接影响长期的房贷利息。连续降息之后，短期的3年，5年ARM 利息有望下降。但是，如果关税导致通胀的话，就会给降息增加很多的变数。
２，库存：不利因素。根据 Census Bureau 的统计，现在的新屋库存量 (包括已经完工的新屋以及在建的新屋)已经达到 2009年以来的最高水平，开发商为了去库存，不断推出刺激新屋销售的措施，例如降价和提供优惠的贷款利息等等。因为开发商的降价措施，现在的新屋价格比二手房居然便宜$2万，这是很罕见的情况。而且，随着在建的新屋完工之后上市，预计这种情况还会持续，并有可能最终拉低二手房的价格。见以下的相关报道：
另外一个库存方面的不利因素是婴儿潮一代人的老去。婴儿潮一代人拥有了全美 40% 的房屋，而随着这代人的衰老和离世，他们拥有的一部分房屋会被拿到市场上销售，增加市场上的库存。
３，就业和收入：中性偏向不利因素。目前的失业率是 4.3%, 虽然还是比较低，但是有小幅上升的趋势。AI 已经在取代部分白领的工作，这个趋势还会继续。根据我的观察，现在找工作很困难，特别是白领，一旦失业，找到收入相同的工作非常困难，而且，很多人很担心失去工作，也不敢轻易跳槽。这只是我对身边白领的观察，也许不具备代表性。
根据以上这些因素，我小声说一句，我个人认为房价还需要一段时间消化才能重新上涨。这只是我的一家之言，也许很快会被打脸，哈哈。
最后再啰嗦几句。第一，风水轮流转。各个行业都有高低起伏，在艰难的时候，忍一忍，总会过去的。第二，资产配置在投资中非常重要。我们华人一般都有股票和房产，股票和房产都有优缺点，我在这里不讨论哪个更好，只想说过分偏重股票或房产也许都不是最理想的情况，股票的波动比地产大，但是地产的流动性低。投资是一辈子的事，不在乎一年两年甚至三五年的得失。建立一个合理的资产配置可以取长补短，并能使你抓住不同资产类别在不同经济大环境下的机会。
