房地产投资： 模糊的正确

这几天大家探讨热烈，我也抛砖引玉。

很佩服 硅谷居士， 算得清清楚楚。（我错过了硅谷房市的黄金期了吗）

居士其实抓对了时机和投资标靶， 最近几年股市大幅跑赢房事的， 尤其是在硅谷的房子。那是一条非常适合他的路。现阶段所有的的asset class都很贵，我会不投或者很小心的投。

本文探讨一下房子投资，是以前10年的回顾以及回顾性的案例比较。

我在房地产上面是定性的思维：模糊的正确（巴菲特——模糊的正确与精确的错误）。 我知道我在正确的路上， 或快或慢， 我一定会到达终点。

房地产的两大流派： 现金流派和增值派。我是现金流派。现金流让你睡得着觉，增值让你笑哈哈。 在硅谷， 其实两者兼具， 独特的风景。我12-16进的房子，更是一开始就有不错的现金流+快速的增值， 赶上好时候了。这一个老帖子是以前真实的分享，有一些粗略的计算， 但是足够决策了。如果算的太细， 可能眼睛花了， 就不买了。

硅谷居士没有算错，白玉房租金回报低， 在2008-2014的低位时，都不合算。而增值是不可预测的。举个例子，我错过了阳谷的中价位房子60万+，现金流应该是负的， 但是后来的房价应该是1.6米以上。 那是我认知以外的钱。因为我不懂。

作为投资者， 一般都买白菜房（REO和short sale是百年一遇的机会）。这样回报高一些， 而且增值的百分比好。简单例子，150万， 你应该买5个30万的房子， 而不是一个150万的。 租金和增值一般都大一些。老朽是本行专家中间的专家。一箩筐故事。

但是凡事必有利弊。白菜房管理成本比较高，所谓的富贵险中求。很多朋友赚到了以后慢慢升级到中等区。 而且中低收入人群收入有限， 天花板比较低。 最近几年， 高价房冲的凶， 就反应了这一点。个人认为未来一些年的高通货膨胀会把低价房的租金和价格拉上来一些， 慢慢的动态平衡。

一些硅谷居士漏掉的关键好处：

1. 3倍杠杆， 在房价上涨时非常厉害

2. cashout refi， 可以把钱拿出来而不用交税。比如此文中两个房子， 居然没有人指出来两个房子已经是无本经营，还有10万+（53w-9w-30w）的多余现金做投资。另外100万的贷款在为你服务赚增值。这是巴尔的摩2-3万房子不能提供的。

3. 贷款的月供～=5%的回报。 30年付清后，就是，2-3千的额外收入。

4. 通货膨胀会让你的债务贬值， 你现在的钱远远比将来的钱值钱好用。

5. 你需要规模， 3-10个30万到80万的房子是普通人做得到的。1000门的话，那是jy老大的特产， 什么东西都可以， 只要你搞得定。一般大家都选公寓。

6. 居安思危，有涨就有跌。保留足够的reserve， 能够撑过bad time。未来十年股市可能没有10%的复利成长， 房事可能平滑一点。因为成长不会是线性的。

做好两手准备， 我们都会到达目的地。两千万和2B其实都是数字。

非常佩服JY的观点：没有一个是单纯定投而成为B级人物， 无一不是自己直接create value的。https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1770689.html 

大家共勉。

 

所有跟帖： 

• 阅，同意！也同意JY的那个观点，这也是我的observation。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 05:34:40

• 谢谢米奇 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 15:26:51

• 同意！ -加州阳光123- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:02:47

• 直觉很重要，所以模糊的概念如果觉得正确就该有执行力。 -OrangeBread- ♀ (176 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:11:01

• 厉害， 哪个州？ -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:20:43

• 就在湾区啊， -OrangeBread- ♀ (57 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:23:10

• 我一直没有动mfh。 以后得走这个方向了 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:30:37

• 握手！我前几天憋不住就说了，就没你写的高大上 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:23:20

• lol -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:26:09

• 我在四大工作多年，为富豪们管理财务。没有一位B级任务靠工资和定投的。 -有风景的房间- ♀ (278 bytes) () 12/10/2023 postreply 06:53:15

• 谢谢分享 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 15:22:32

• 模糊正确7：税务。早期积累现金有收入账面负收入抵w2. team低薪无薪全职省税增长快尤为明显。1031交换延税。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 07:06:55

• 谢谢老朋友 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 15:25:36

• 基本赞同，可能我也属模糊的正确的：） -pickshell- ♀ (812 bytes) () 12/10/2023 postreply 07:15:49

• LOL -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 15:26:07

• 好地产文 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 07:44:43

• 写得清晰！好文。感谢！ -bobpainting- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 08:01:19

• 好文！顺道把jy 好文也读了 -吃货99- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 08:42:40

• 说得太好了！我们就在“模糊的正确”指引下开始投资房地产，基本上都是3倍杠杆。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 09:12:46

• 好文，共鸣，受益匪浅！ -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 10:02:11

• 内核稳定的文章！ -小米A- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 15:52:10

• 3倍杠杆意思是贷款70%左右吗？ -小米A- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 15:53:39

• 25% down -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 16:45:11

• 哦，谢谢！这几年我买的都是20%，现金流也不错。 -小米A- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 17:50:11

• 赞！写得很理性，客观。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/10/2023 postreply 19:06:00

• 写得非常好 -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 12/11/2023 postreply 17:10:21