（1）如何计算这个三年时间，是从卖方合同签订时候起还是close的时候。
基本上现在不卖的原因，是你想挣这三年的增值。所以三年截止日要越晚越好，那么倒算三年，三年的起点最晚是房客搬进去那一天，终点必须是closing的时候。所以closing必须在房客搬入的三年正以前完成。不要太贪婪，两年多就赶紧卖，不要最后closing出幺蛾子过了你三年的期限。
（2） 每年报税是把这个房子当出租房报税吗？（3） 需要做depreciation吗？ 如果做depreciation, 那卖的时候还是不需要交capitcal gain吗？如果不需要，那也太好了吧，好处全占了？
每年必须按出租房报税，每年必须claim depreciation。因为最后卖房子的时候depreciation，不管你当年有没有claim，都要recapture。你每年的出租租金，减去利息/保险/地产税，再减去depreciation，说不定就不要交收入税了。
（4）房客现在是一门心思想最后买我的房子，所以都是万事好商量，前段时间和我要求自己花钱把厨房的好端端的大半新炉灶换了，被我劝退了。
这个房客有点神经病，我不建议你太纵容他，未婚妻都不是，干什么要让人家天天送你珠宝。
